Le dispositif Jeanbrun
Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun est un dispositif d'amortissement immobilier créé par l'Article 18 de la Loi de Finances 2026 (promulguée le 19 février 2026). Elle permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement annuel calculé sur 80 % du prix d'acquisition du bien (terrain exclu). Le taux d'amortissement varie de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social), dans la limite de 8 000 à 12 000 EUR par an. C'est une déduction fiscale, pas une réduction d'impôt : l'avantage est donc hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 EUR.
Quelles zones sont éligibles à la loi Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun s'applique dans toutes les zones géographiques pour le neuf collectif : Zone A bis (Paris et 76 communes d'Île-de-France), Zone A (Lyon, Marseille, Lille, Nice, Montpellier), Zone B1 (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg), Zone B2 et Zone C. Pour l'ancien avec travaux, les conditions sont identiques (toutes zones). Les plafonds de loyer varient selon la zone : de 18,89 EUR/m² en zone A bis à 9,83 EUR/m² en zone C pour le niveau intermédiaire.
Quels sont les taux d'amortissement Jeanbrun ?
Les taux d'amortissement annuels pour le neuf sont : 3,5 % pour le loyer intermédiaire (plafond 8 000 EUR/an), 4,5 % pour le loyer social (plafond 10 000 EUR/an) et 5,5 % pour le loyer très social (plafond 12 000 EUR/an). Pour l'ancien avec travaux, les taux sont : 3,0 % (intermédiaire), 3,5 % (social) et 4,0 % (très social), avec les mêmes plafonds. La base d'amortissement est de 80 % de la valeur du bien (terrain exclu à 20 %).
Quelle est la durée d'engagement Jeanbrun ?
L'engagement de location Jeanbrun est de 9 ans minimum. Pendant cette période, le bien doit être loué nu en tant que résidence principale du locataire, à un loyer plafonné selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social). En cas de changement de locataire, l'engagement continue si le bien est reloué dans les 12 mois. En cas de vente avant 9 ans, l'amortissement est réintégré (remise en cause fiscale).
Qu'est-ce que le déficit foncier bonifié Jeanbrun ?
Le déficit foncier Jeanbrun s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 EUR par an (droit commun, Article 156-I-3° CGI). Le surplus au-delà de 10 700 EUR est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d'emprunt restent imputables uniquement sur les revenus fonciers.
La loi Jeanbrun est-elle rétroactive ?
Non, la loi Jeanbrun n'est pas rétroactive. Elle s'applique uniquement aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2026 (Loi de Finances 2026, promulguée le 19 février 2026). Les investissements Pinel réalisés avant fin 2024 continuent de bénéficier du dispositif Pinel selon les conditions d'origine. Il n'est pas possible de requalifier un investissement Pinel en investissement Jeanbrun. Le dispositif ne comporte pas de date de fin dans le texte initial.
Le simulateur
Comment fonctionne le simulateur loi Jeanbrun ?
Le simulateur loi Jeanbrun calcule instantanément votre économie d'impôt en fonction de votre revenu imposable, de votre tranche marginale d'imposition (TMI), du prix du bien et de la zone géographique. Il compare les 3 niveaux de loyer du dispositif (intermédiaire, social, très social) et génère un rapport fiscal détaillé avec le tableau d'amortissement sur 9 ans. L'outil est 100 % gratuit, sans inscription et sans carte bancaire.
Le simulateur Jeanbrun est-il gratuit ?
Oui, le simulateur Jeanbrun est 100 % gratuit et sans engagement. Vous obtenez votre estimation fiscale complète, le tableau d'amortissement, le comparatif Jeanbrun vs LMNP et le graphique d'évolution du patrimoine. Aucune inscription ni carte bancaire n'est requise.
Éligibilité et conditions
Qui peut bénéficier de la loi Jeanbrun ?
Tout contribuable domicilié fiscalement en France peut bénéficier de la loi Jeanbrun à condition d'acquérir un logement collectif (appartement dans un immeuble, pas de maison individuelle), de le louer nu en tant que résidence principale du locataire à un loyer plafonné (intermédiaire, social ou très social) pendant 9 ans minimum. La location à un ascendant ou descendant membre du foyer fiscal est interdite. Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement (neuf) ou la fin des travaux (ancien).
Peut-on cumuler la loi Jeanbrun avec d'autres dispositifs ?
La loi Jeanbrun n'est pas cumulable avec le micro-foncier, la loi Malraux ou le LMNP sur le même bien. En revanche, elle est compatible avec les intérêts d'emprunt déductibles et le Denormandie sur des biens différents. Avantage majeur : l'amortissement Jeanbrun est une déduction des revenus fonciers (pas une réduction d'impôt), il échappe donc au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR/an.
Que se passe-t-il si je vends avant la fin de l'engagement Jeanbrun ?
Si vous vendez le bien ou cessez de le louer avant la fin des 9 ans d'engagement, l'amortissement déduit est réintégré dans vos revenus fonciers (remise en cause fiscale). Certaines exceptions existent en cas de décès, d'invalidité ou de licenciement. À noter : contrairement au LMNP, l'amortissement Jeanbrun ne vient pas minorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente.
Quels sont les plafonds de loyer Jeanbrun par zone ?
Les plafonds de loyer Jeanbrun sont fixés par zone géographique et par m² de surface utile. En zone A bis : intermédiaire 18,89 €/m², social 10,55 €/m², très social 5,97 €/m². En zone A : intermédiaire 14,03 €/m², social 8,23 €/m², très social 5,73 €/m². En zone B1 : intermédiaire 11,31 €/m², social 7,09 €/m², très social 5,20 €/m². Les plafonds sociaux et très sociaux sont significativement inférieurs aux plafonds intermédiaires. Le simulateur calcule automatiquement le loyer maximum en fonction de la surface et de la zone de votre bien.
Fiscalité
Comment déclarer l'amortissement Jeanbrun ?
L'amortissement Jeanbrun se déclare chaque année sur votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044-SPE, déclaration spéciale des revenus fonciers). Vous déduisez l'amortissement calculé (valeur du bien × 80 % × taux) de vos revenus fonciers bruts, en plus des charges classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion). Si le résultat est déficitaire, jusqu'à 10 700 EUR sont imputables sur le revenu global.
Quels sont les avantages de la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun offre 4 avantages majeurs : (1) un amortissement déductible des revenus fonciers de 3,5 % à 5,5 % par an (plafond 8 000 à 12 000 EUR) ; (2) un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 EUR/an (droit commun, art. 156-I-3° CGI) ; (3) un avantage hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 EUR car il s'agit d'une déduction et non d'une réduction d'impôt ; (4) l'amortissement ne minore pas le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente, contrairement au LMNP.
Quelle est la différence entre la loi Jeanbrun et la loi Pinel ?
La loi Jeanbrun remplace la loi Pinel (arrêtée fin 2024) à compter du 1er janvier 2026. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe, Jeanbrun propose un amortissement déductible des revenus fonciers, ce qui le place hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR. Le taux d'amortissement varie de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer choisi, avec un plafond annuel de 8 000 à 12 000 EUR. L'engagement minimum est de 9 ans (contre 6 ans pour le Pinel). De plus, Jeanbrun ouvre le droit à un déficit foncier de 10 700 EUR/an imputable sur le revenu global (droit commun).
Accompagnement
Puis-je être accompagné dans mon projet d'investissement Jeanbrun ?
Absolument. Fort de 15 ans d'expérience dans l'immobilier neuf en défiscalisation et d'un Master en Gestion de Patrimoine, nous vous accompagnons de A à Z : analyse de votre situation fiscale, sélection du bien optimal, montage du dossier et suivi sur toute la durée de l'engagement. L'accompagnement est entièrement gratuit (rémunération par les promoteurs partenaires). Premier rendez-vous gratuit, réponse sous 24 h.
Comment êtes-vous rémunéré ?
Notre modèle de rémunération est totalement transparent : nous sommes rémunérés directement par les promoteurs immobiliers partenaires. Le simulateur et l'accompagnement sont donc entièrement gratuits pour vous. Vous bénéficiez exactement des mêmes conditions commerciales, prix et avantages que si vous contactiez directement le promoteur.