PLF 2026 - Nouveau dispositif fiscal

Loi Jeanbrun 2026

La loi Jeanbrun (Loi de Finances 2026, Article 18) est un dispositif d'amortissement immobilier qui remplace la loi Pinel. Elle permet de déduire de 3,5 % à 5,5 % par an des revenus fonciers, hors plafonnement des niches fiscales, avec un déficit foncier bonifié à 21 400 EUR.

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Amortissement 3,5 % à 5,5 %/an

Plafond de 8 000 à 12 000 EUR/an selon le niveau de loyer choisi

Toutes zones éligibles (neuf)

Zones A bis, A, B1, B2 et C pour les logements collectifs neufs

Engagement 9 ans minimum

Location nue à loyer plafonné en résidence principale du locataire

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?

Le dispositif remplace la loi Pinel (arrêtée fin 2024) et s'applique aux logements collectifs neufs (toutes zones) et anciens avec travaux (minimum 30 % du prix d'achat, DPE A, B ou C après travaux, mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement). L'engagement de location est de 9 ans minimum à loyer plafonné, en résidence principale du locataire. Avantage majeur : l'amortissement Jeanbrun est une déduction fiscale (pas une réduction d'impôt), ce qui le place hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR/an. Le déficit foncier est bonifié à 21 400 EUR (contre 10 700 EUR en droit commun).

Source : Loi de Finances 2026, Article 18 — Legifrance.gouv.fr — Mis à jour le 28 mars 2026

Conditions d'éligibilité

Qui peut bénéficier de la loi Jeanbrun ?

Découvrez les conditions à remplir pour profiter de cet avantage fiscal.

Zones fiscales éligibles

Zone A bisTrès tendue

Paris et 76 communes d'Île-de-France

Exemples : Paris, Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Montreuil...

Zone ATendue

Grandes agglomérations françaises

Exemples : Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Montpellier, Nice, Toulouse...

Zone B1Modérément tendue

Agglomérations de plus de 250 000 habitants

Exemples : Nantes, Rennes, Strasbourg, Grenoble, Tours...

Zone B2Peu tendue

Agglomérations de plus de 50 000 habitants

Exemples : Poitiers, Limoges, Clermont-Ferrand, Brest...

Zone CNon tendue

Reste du territoire français

Exemples : Communes rurales et petites villes...

Plafonds de loyers 2026 (EUR/m2/mois)

Zone	Intermédiaire	Social	Très social
Zone A bis	18,89 EUR	10,55 EUR	5,97 EUR
Zone A	14,03 EUR	8,23 EUR	5,73 EUR
Zone B1	11,31 EUR	7,09 EUR	5,20 EUR
Zone B2	9,83 EUR	6,93 EUR	5,08 EUR
Zone C	9,83 EUR	6,50 EUR	4,76 EUR

Ces plafonds sont révisés chaque année. Un coefficient multiplicateur s'applique en fonction de la surface du logement : min(1,2 ; 0,7 + 19/surface).

Plafonds de ressources des locataires 2026

Composition du foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1
Personne seule	43 475 EUR	43 475 EUR	35 435 EUR
Couple	64 976 EUR	64 976 EUR	47 321 EUR
Couple ou personne seule + 1 enfant	85 175 EUR	78 104 EUR	56 905 EUR
Couple ou personne seule + 2 enfants	101 693 EUR	93 556 EUR	68 699 EUR
Couple ou personne seule + 3 enfants	120 995 EUR	110 753 EUR	80 816 EUR
Couple ou personne seule + 4 enfants	136 151 EUR	124 630 EUR	91 078 EUR
Majoration par personne supplémentaire	+15 168 EUR	+13 886 EUR	+10 161 EUR

Revenu fiscal de référence de l'année N-2 du locataire. Pour les couples, les revenus sont additionnés.

Types de biens éligibles à la loi Jeanbrun

Logement collectif neuf

Appartement neuf ou en VEFA dans un immeuble collectif (maisons individuelles exclues)

Ancien avec travaux

Logement ancien avec travaux représentant au minimum 30 % du prix d'achat (amélioration, rénovation énergétique). DPE A, B ou C après travaux. Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement.

Résidence principale

Le logement doit être loué nu comme résidence principale du locataire pendant 9 ans minimum

Toutes zones éligibles

Zones A bis, A, B1, B2 et C pour le neuf collectif. Les plafonds de loyer varient selon la zone.

Source : Loi de Finances 2026, Article 18 — Art. 31-I-1°-j CGI. Plafonds de loyer et de ressources fixés par décret annuel. Mis à jour le 28 mars 2026.

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Avantages fiscaux

Combien pouvez-vous économiser avec la loi Jeanbrun ?

La loi Jeanbrun permet de déduire un amortissement annuel de vos revenus fonciers, proportionnel au niveau de loyer choisi. L'avantage est hors plafonnement des niches fiscales car il s'agit d'une déduction, pas d'une réduction d'impôt.

Taux d'amortissement — Neuf (toutes zones)

Niveau de loyer	Taux annuel	Plafond annuel
IntermédiaireLoyer intermédiaire (plafonds proches du marché libre)	3,5 %	8 000 EUR/an
SocialLoyer social (plafonds PLS)	4,5 %	10 000 EUR/an
Très socialLoyer très social (plafonds PLAI)	5,5 %	12 000 EUR/an

Base d'amortissement : 80 % du prix d'acquisition (terrain exclu à 20 %). Engagement de location nue de 9 ans minimum. Logements collectifs uniquement.

Taux d'amortissement — Ancien avec travaux

Niveau de loyer	Taux annuel	Plafond annuel
Intermédiaire	3,0 %	8 000 EUR/an
Social	3,5 %	10 000 EUR/an
Très social	4,0 %	12 000 EUR/an

Travaux représentant au minimum 30 % du prix d'achat. Travaux éligibles : amélioration, transformation, rénovation énergétique.

Déficit foncier bonifié : 21 400 EUR

Au lieu de 10 700 EUR en droit commun (Article 156-I-3° CGI modifié)

Imputation sur revenu global

21 400 EUR/an

Contre 10 700 EUR en droit commun

Surplus au-delà de 21 400 EUR

Reportable 10 ans

Sur les revenus fonciers des années suivantes

Hors plafonnement des niches fiscales

Contrairement au Pinel, l'amortissement Jeanbrun n'est pas soumis au plafond de 10 000 EUR/an

L'amortissement Jeanbrun est une déduction des revenus fonciers, pas une réduction d'impôt. Il échappe donc au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR/an. L'économie d'impôt est proportionnelle à votre tranche marginale d'imposition (TMI) + prélèvements sociaux (17,2 %).

Exemples d'investissements Jeanbrun

Intermédiaire

Studio T1 — Lyon (Zone A)

Lyon (Zone A)

Prix d'achat180 000 EUR

Surface28 m²

TMI30 %

Amortissement/an5 040 EUR

Économie d'impôt (TMI + PS 17,2 %)

Par an2 379 EUR

Sur 9 ans21 410 EUR

Social

T2 — Nantes (Zone B1)

Nantes (Zone B1)

Prix d'achat220 000 EUR

Surface45 m²

TMI30 %

Amortissement/an7 920 EUR

Économie d'impôt (TMI + PS 17,2 %)

Par an3 738 EUR

Sur 9 ans33 644 EUR

Très social

T3 — Toulouse (Zone A)

Toulouse (Zone A)

Prix d'achat280 000 EUR

Surface65 m²

TMI41 %

Amortissement/an12 000 EUR

Économie d'impôt (TMI + PS 17,2 %)

Par an6 984 EUR

Sur 9 ans62 856 EUR

Comment est calculée l'économie d'impôt Jeanbrun ?

Amortissement annuel = min(Prix × 80 % × Taux, Plafond)

Économie annuelle = Amortissement × (TMI + 17,2 %)

Économie totale = Économie annuelle × 9 ans

Exemple : Pour un appartement neuf à 220 000 EUR au niveau social (4,5 %/an), l'amortissement annuel est de min(220 000 × 80 % × 4,5 %, 10 000) = 7 920 EUR. Avec un TMI à 30 %, l'économie annuelle est de 7 920 × (30 % + 17,2 %) = 3 738 EUR, soit 33 643 EUR sur 9 ans.

Source : Loi de Finances 2026, Article 18 — Art. 31-I-1°-j CGI. Mis à jour le 28 mars 2026.

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Comparatif

Jeanbrun vs Pinel vs LMNP : quel dispositif choisir en 2026 ?

Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe, la loi Jeanbrun propose un amortissement déductible des revenus fonciers, hors plafonnement des niches fiscales. À la différence du LMNP, l'amortissement Jeanbrun ne minore pas le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente.

Critère	Loi JeanbrunLF 2026, Article 18	Loi PinelArrêtée fin 2024	LMNPLocation meublée
Nature de l'avantage	Amortissement déductible des revenus fonciers	Réduction d'impôt directe	Amortissement comptable (BIC)
Taux d'amortissement	3,5 % à 5,5 %/an (neuf)	2 % à 1 % selon durée	Composant par composant (2 % à 10 %)
Plafond annuel	8 000 à 12 000 EUR/an	Pas de plafond d'amortissement (réduction fixe)	Pas de plafond
Soumis au plafonnement des niches fiscales	Non (déduction)	Oui (10 000 EUR/an)	Non (déduction BIC)
Durée d'engagement	9 ans minimum	6, 9 ou 12 ans	Pas de durée minimum
Type de location	Nue (résidence principale)	Nue (résidence principale)	Meublée
Type de bien	Collectif uniquement (appartement)	Neuf ou assimilé	Neuf ou ancien, individuel ou collectif
Zones éligibles (neuf)	Toutes (A bis, A, B1, B2, C)	A bis, A, B1	Toutes zones
Plafond de loyer	Oui (3 niveaux par zone)	Oui (par zone)	Non
Déficit foncier bonifié	21 400 EUR/an	Non applicable	Déficit BIC reportable 10 ans
Impact sur plus-value revente	Aucun (ne minore pas le prix)	Aucun	Minore le prix d'acquisition
Disponible en 2026	Oui (depuis le 01/01/2026)	Non (arrêté fin 2024)	Oui

Source : Loi de Finances 2026, Article 18 — Art. 31-I-1°-j et 156-I-3° CGI. Mis à jour le 28 mars 2026.

Quel dispositif choisir en 2026 ?

🏢

Loi Jeanbrun

Vous souhaitez investir dans un appartement neuf ou ancien avec travaux, avec un avantage fiscal hors niches

Avantages

Amortissement déductible hors plafonnement des niches fiscales
Déficit foncier bonifié à 21 400 EUR/an
Toutes zones éligibles (neuf collectif)
Amortissement ne minore pas la plus-value à la revente

Points d'attention

Engagement locatif de 9 ans minimum
Plafonds de loyers (3 niveaux)
Logements collectifs uniquement (pas de maison)
Location nue obligatoire

🪑

LMNP (meublé)

Vous recherchez plus de flexibilité avec la location meublée et l'amortissement comptable

Avantages

Pas de plafond de loyer
Pas de durée minimum d'engagement
Amortissement du bien et des meubles
Possible en individuel et collectif

Points d'attention

Amortissement minore le prix de revient (plus-value)
Gestion plus complexe (meublé)
Comptabilité BIC obligatoire au réel

🔧

Déficit foncier classique

Vous avez des revenus fonciers existants et souhaitez rénover un bien ancien

Avantages

Déduction des travaux des revenus fonciers
Imputation sur revenu global jusqu'à 10 700 EUR/an
Pas de plafond de loyer

Points d'attention

Plafond limité à 10 700 EUR (vs 21 400 EUR Jeanbrun)
Engagement de location 3 ans après les travaux
Nécessite des revenus fonciers existants

Questions fréquentes

Tout savoir sur la loi Jeanbrun

Retrouvez les réponses aux questions les plus fréquentes sur le dispositif Jeanbrun (Loi de Finances 2026, Article 18).

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?

La loi Jeanbrun est un dispositif d'amortissement immobilier créé par l'Article 18 de la Loi de Finances 2026 (promulguée le 19 février 2026). Elle permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement annuel calculé sur 80 % du prix d'acquisition du bien (terrain exclu). Le taux d'amortissement varie de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social), dans la limite de 8 000 à 12 000 EUR par an. C'est une déduction fiscale, pas une réduction d'impôt : l'avantage est donc hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 EUR.

Qui peut bénéficier de la loi Jeanbrun ?

Tout contribuable domicilié fiscalement en France peut bénéficier de la loi Jeanbrun à condition d'acquérir un logement collectif (appartement dans un immeuble, pas de maison individuelle), de le louer nu en tant que résidence principale du locataire à un loyer plafonné (intermédiaire, social ou très social) pendant 9 ans minimum. La location à un ascendant ou descendant membre du foyer fiscal est interdite. Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement (neuf) ou la fin des travaux (ancien).

Quelles zones sont éligibles à la loi Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun s'applique dans toutes les zones géographiques pour le neuf collectif : Zone A bis (Paris et 76 communes d'Île-de-France), Zone A (Lyon, Marseille, Lille, Nice, Montpellier), Zone B1 (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg), Zone B2 et Zone C. Pour l'ancien avec travaux, les conditions sont identiques (toutes zones). Les plafonds de loyer varient selon la zone : de 18,89 EUR/m² en zone A bis à 9,83 EUR/m² en zone C pour le niveau intermédiaire.

Quels sont les taux d'amortissement Jeanbrun ?

Les taux d'amortissement annuels pour le neuf sont : 3,5 % pour le loyer intermédiaire (plafond 8 000 EUR/an), 4,5 % pour le loyer social (plafond 10 000 EUR/an) et 5,5 % pour le loyer très social (plafond 12 000 EUR/an). Pour l'ancien avec travaux, les taux sont : 3,0 % (intermédiaire), 3,5 % (social) et 4,0 % (très social), avec les mêmes plafonds. La base d'amortissement est de 80 % de la valeur du bien (terrain exclu à 20 %).

Peut-on cumuler la loi Jeanbrun avec d'autres dispositifs ?

La loi Jeanbrun n'est pas cumulable avec le micro-foncier, la loi Malraux ou le LMNP sur le même bien. En revanche, elle est compatible avec les intérêts d'emprunt déductibles et le Denormandie sur des biens différents. Avantage majeur : l'amortissement Jeanbrun est une déduction des revenus fonciers (pas une réduction d'impôt), il échappe donc au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR/an.

Quelle est la durée d'engagement Jeanbrun ?

L'engagement de location Jeanbrun est de 9 ans minimum. Pendant cette période, le bien doit être loué nu en tant que résidence principale du locataire, à un loyer plafonné selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social). En cas de changement de locataire, l'engagement continue si le bien est reloué dans les 12 mois. En cas de vente avant 9 ans, l'amortissement est réintégré (remise en cause fiscale).

Que se passe-t-il si je vends avant la fin de l'engagement Jeanbrun ?

Si vous vendez le bien ou cessez de le louer avant la fin des 9 ans d'engagement, l'amortissement déduit est réintégré dans vos revenus fonciers (remise en cause fiscale). Certaines exceptions existent en cas de décès, d'invalidité ou de licenciement. À noter : contrairement au LMNP, l'amortissement Jeanbrun ne vient pas minorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente.

Qu'est-ce que le déficit foncier bonifié Jeanbrun ?

Le déficit foncier bonifié est un avantage spécifique du dispositif Jeanbrun : le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est porté à 21 400 EUR par an (au lieu de 10 700 EUR en droit commun, Article 156-I-3° CGI modifié). Le surplus au-delà de 21 400 EUR est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d'emprunt restent imputables uniquement sur les revenus fonciers.

Comment déclarer l'amortissement Jeanbrun ?

L'amortissement Jeanbrun se déclare chaque année sur votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044-SPE, déclaration spéciale des revenus fonciers). Vous déduisez l'amortissement calculé (valeur du bien × 80 % × taux) de vos revenus fonciers bruts, en plus des charges classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion). Si le résultat est déficitaire, jusqu'à 21 400 EUR sont imputables sur le revenu global.

La loi Jeanbrun est-elle rétroactive ?

Non, la loi Jeanbrun n'est pas rétroactive. Elle s'applique uniquement aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2026 (Loi de Finances 2026, promulguée le 19 février 2026). Les investissements Pinel réalisés avant fin 2024 continuent de bénéficier du dispositif Pinel selon les conditions d'origine. Il n'est pas possible de requalifier un investissement Pinel en investissement Jeanbrun. Le dispositif ne comporte pas de date de fin dans le texte initial.

Source : Loi de Finances 2026, Article 18 (promulguée le 19/02/2026). Mis à jour le 28 mars 2026.

Dispositif en vigueur depuis le 1er janvier 2026

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