Charges déductibles revenus fonciers 2026 : liste complète
Charges déductibles revenus fonciers 2026 (art. 31 CGI) : intérêts, taxe foncière, travaux, gestion. Bonus Jeanbrun : amortissement.
Les charges déductibles des revenus fonciers sont listées de manière exhaustive par l'article 31 du CGI. En 2026, la loi Jeanbrun ajoute une charge supplémentaire : l'amortissement du bien immobilier. C'est un double levier — charges classiques + amortissement — qui peut absorber la totalité de vos loyers et créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
En bref
- Charges classiques (article 31 CGI) : intérêts d'emprunt, taxe foncière (hors TEOM), travaux d'entretien/amélioration, frais de gestion, assurances, provisions copro
- Amortissement Jeanbrun (article 31-I-1°-j CGI) : 3,5 à 5,5 %/an sur 80 % du bien, plafonné à 8 000 – 12 000 €/an
- Double levier : charges classiques + amortissement → les deux se cumulent pour réduire les revenus fonciers nets
- Charges NON déductibles : TEOM, travaux d'agrandissement/reconstruction, amortissement comptable (hors Jeanbrun)
- Condition : régime réel obligatoire (formulaire 2044 ou 2044-SPE)
Les charges déductibles : liste exhaustive article 31 du CGI
Quatre conditions cumulatives pour qu'une charge soit déductible : elle doit se rapporter à un immeuble générant des revenus fonciers, avoir été engagée pour acquérir ou conserver le revenu, avoir été supportée par le propriétaire, et avoir été payée dans l'année d'imposition.
Bon, concrètement, voici la liste complète.
Intérêts d'emprunt et frais accessoires (article 31-I-1°-d)
C'est souvent le poste le plus lourd, surtout les premières années du crédit.
| Charge | Déductible ? | Commentaire |
|---|---|---|
| Intérêts du prêt immobilier (achat, construction, travaux) | Oui | 100 %, sans plafond |
| Frais de dossier bancaire | Oui | Déductibles l'année du paiement |
| Assurance emprunteur (ADI) | Oui | Frais accessoire du prêt |
| Frais de garantie (caution, hypothèque) | Oui | Déductibles l'année du paiement |
| Indemnité de remboursement anticipé (IRA) | Oui | Si remboursement anticipé |
| Intérêts intercalaires (VEFA) | Oui | Dès le premier déblocage de fonds |
Point essentiel : les intérêts d'emprunt sont imputables uniquement sur les revenus fonciers. Jamais sur le revenu global. Cette distinction est fondamentale pour le calcul du déficit foncier.
Taxe foncière (article 31-I-1°-c)
La taxe foncière (hors TEOM) est intégralement déductible. C'est un poste qui pèse lourd, surtout dans les grandes agglomérations.
Attention : la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) n'est pas déductible. Elle est récupérable sur le locataire dans les charges locatives. Mélanger les deux est une erreur classique — et le fisc ne fait pas de cadeau là-dessus.
Forfait frais de gestion (article 31-I-1°-e)
20 € par local et par an, forfaitaire. Déductible même si vous gérez le bien vous-même. Ça ne paie pas la retraite, mais c'est toujours ça.
En plus de ce forfait, si vous faites appel à un administrateur de biens ou une agence de gestion locative, les honoraires réels sont intégralement déductibles (sans plafond).
Les frais de procédure en cas de litige locatif sont également déductibles.
Assurances (article 31-I-1°-a)
| Assurance | Déductible ? |
|---|---|
| PNO (propriétaire non occupant) | Oui |
| GLI (garantie loyers impayés) | Oui |
| Assurance vacance locative | Oui |
| Multirisque immeuble | Oui |
Toutes les primes d'assurance liées au bien locatif sont déductibles sans plafond. Un poste souvent oublié.
Travaux (article 31-I-1°-b)
Deux catégories déductibles :
- Entretien / réparation : maintien du bien en état sans modifier sa structure. Exemples : remplacement chaudière à l'identique, mise aux normes électriques, ravalement, toiture.
- Amélioration (habitation uniquement) : équipement ou confort nouveau. Exemples : ascenseur, chauffage central, isolation thermique, VMC. Pour les locaux commerciaux, seuls les travaux PMR et désamiantage sont déductibles.
Provisions pour charges de copropriété (article 31-I-1°-a bis)
Mécanisme en deux temps : année N, vous déduisez les provisions versées au syndic. Année N+1, régularisation obligatoire — réintégration de la part non déductible (charges récupérables, travaux non déductibles). Ne pas régulariser, c'est s'exposer à un redressement.
Autres charges déductibles
- Charges non récupérables (article 31-I-1°) : charges locatives restant à votre charge après départ du locataire
- Indemnité d'éviction (article 31-I-1°-b bis) : si vous libérez un logement pour le relouer
Spécificité Jeanbrun : l'amortissement en PLUS des charges classiques
Voilà le point qui change la donne. Avec la loi Jeanbrun (article 31-I-1°-j du CGI, LF 2026), une charge supplémentaire s'ajoute à toutes celles listées ci-dessus : l'amortissement du bien immobilier.
Les taux d'amortissement Jeanbrun
Neuf :
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Ancien avec travaux :
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,0 % | 8 000 € |
| Social | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 4,0 % | 12 000 € |
Base d'amortissement : 80 % de la valeur du bien (le terrain, estimé à 20 %, est exclu).
Le double levier fiscal
L'amortissement Jeanbrun se cumule avec les charges déductibles classiques. C'est ce double levier qui rend le dispositif puissant :
- Levier 1 : charges classiques (intérêts, taxe foncière, gestion, assurances)
- Levier 2 : amortissement Jeanbrun (3,5 à 5,5 % sur 80 % du bien)
Les deux réduisent vos revenus fonciers nets. Si le total des charges dépasse vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global — jusqu'à 21 400 € par an avec Jeanbrun (article 156-I-3° CGI modifié).
L'avis d'Hervé : « Quand j'explique le double levier Jeanbrun, je vois toujours la même réaction : "Mais c'est trop beau, y'a un piège". Non, il n'y a pas de piège. C'est la loi. L'amortissement est une charge fiscale légale qui s'ajoute aux charges réelles. Le seul piège, c'est de ne pas en profiter. Vous n'avez pas besoin d'un coach en immobilier. Vous avez besoin de quelqu'un qui vous montre les chiffres que personne ne vous montre. »
Les charges NON déductibles : ne vous trompez pas
Tout n'est pas déductible. Confondre ces postes avec des charges déductibles peut déclencher un redressement fiscal.
| Charge | Déductible ? | Explication |
|---|---|---|
| TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) | Non | Récupérable sur le locataire |
| Travaux de reconstruction | Non | Modification de la structure ou du volume |
| Travaux d'agrandissement | Non | Ajout de surface, changement de destination |
| Amortissement comptable classique | Non | Seul l'amortissement Jeanbrun est déductible des revenus fonciers |
| Frais de notaire | Non | Ce n'est pas une charge d'exploitation |
| Capital remboursé | Non | Le capital n'est pas une charge — seuls les intérêts le sont |
| Travaux d'amélioration en local commercial | Non | Sauf accessibilité PMR et désamiantage |
La distinction entretien/reconstruction est parfois subtile. L'administration regarde la nature réelle des travaux, pas l'intitulé sur la facture.
Tableau récapitulatif complet
| Catégorie | Charge | Ref. CGI | Plafond | Imputable sur revenu global ? |
|---|---|---|---|---|
| Emprunt | Intérêts du prêt | Art. 31-I-1°-d | Illimité | Non (revenus fonciers seuls) |
| Emprunt | Assurance emprunteur (ADI) | Art. 31-I-1°-d | Illimité | Non (revenus fonciers seuls) |
| Emprunt | Frais de dossier et garantie | Art. 31-I-1°-d | Illimité | Non (revenus fonciers seuls) |
| Impôts | Taxe foncière (hors TEOM) | Art. 31-I-1°-c | Illimité | Oui |
| Gestion | Forfait frais de gestion | Art. 31-I-1°-e | 20 €/local/an | Oui |
| Gestion | Honoraires agence/syndic | Art. 31-I-1°-e | Illimité | Oui |
| Gestion | Frais de procédure | Art. 31-I-1°-e | Illimité | Oui |
| Assurance | PNO, GLI, vacance | Art. 31-I-1°-a | Illimité | Oui |
| Travaux | Entretien / réparation | Art. 31-I-1°-b | Illimité | Oui |
| Travaux | Amélioration (habitation) | Art. 31-I-1°-b | Illimité | Oui |
| Copro | Provisions pour charges | Art. 31-I-1°-a bis | Illimité | Oui |
| Jeanbrun | Amortissement (neuf) | Art. 31-I-1°-j | 8 000 – 12 000 € | Oui |
| Jeanbrun | Amortissement (ancien) | Art. 31-I-1°-j | 8 000 – 12 000 € | Oui |
Rappel : la colonne « Imputable sur revenu global » concerne le déficit foncier. Les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global — uniquement sur les revenus fonciers.
Exemple chiffré : le double levier en action
Un investisseur au TMI 30 % achète un T3 neuf à 250 000 € en zone B1, loyer intermédiaire.
Loyers annuels bruts : 8 400 €
CHARGES CLASSIQUES :
Intérêts d'emprunt (année 1) : -5 200 €
Taxe foncière (hors TEOM) : -1 800 €
Assurance PNO : -250 €
Forfait gestion (20 €) : -20 €
Provisions copro : -600 €
Sous-total charges classiques : -7 870 €
AMORTISSEMENT JEANBRUN :
250 000 × 80 % × 3,5 % = -7 000 €
TOTAL CHARGES : -14 870 €
RÉSULTAT FONCIER : 8 400 - 14 870 = -6 470 € (déficit)
Économie fiscale :
Le déficit hors intérêts est d'environ 6 470 € (imputable sur le revenu global, plafonné à 21 400 € Jeanbrun). Les intérêts ne sont imputables que sur les revenus fonciers futurs.
Économie = 6 470 × (30 % + 17,2 %) = 3 054 €/an
Sur 9 ans, c'est plus de 27 000 € d'économie fiscale cumulée — hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Personne ne vous explique ces déductions parce que personne n'a intérêt à ce que vous les compreniez. Moi je traduis, c'est tout.
Les erreurs les plus fréquentes
Quelques pièges que je vois régulièrement :
- Déduire la TEOM : elle n'est pas déductible, elle est récupérable sur le locataire
- Oublier la régularisation copro : les provisions de l'année N doivent être régularisées en N+1
- Confondre capital et intérêts : seuls les intérêts du prêt sont déductibles, pas le capital remboursé
- Déduire des travaux d'agrandissement : transformation d'un garage en chambre = reconstruction = non déductible
- Oublier l'assurance emprunteur : elle est déductible au même titre que les intérêts
- Ne pas distinguer intérêts et autres charges pour le déficit foncier : les intérêts ne remontent jamais sur le revenu global
Pour une analyse approfondie du micro-foncier vs régime réel, consultez notre comparatif détaillé — rappel : le régime réel est obligatoire pour déduire l'ensemble de ces charges.
Consultez aussi notre guide complet du déficit foncier 2026 pour comprendre comment ces charges créent un déficit imputable sur votre revenu global.
Pour le mécanisme précis de l'amortissement Jeanbrun et ses taux par niveau de loyer, notre guide complet de la loi Jeanbrun 2026 détaille chaque paramètre.
L'avis d'Hervé : « La liste des charges déductibles, c'est la base. Tout le monde devrait la connaître avant d'investir. Le refus bancaire sur l'ancien, c'est pas une fin. C'est juste que personne ne vous a montré l'autre porte. Pareil pour la fiscalité : la plupart des investisseurs oublient 3 ou 4 postes depuis des années. L'amortissement Jeanbrun, c'est la cerise sur le gâteau. Mais encore faut-il avoir le gâteau — c'est-à-dire toutes les autres charges correctement déclarées. »
Pour calculer votre réduction d'impôt Jeanbrun en intégrant l'ensemble de ces charges, utilisez notre simulateur gratuit.
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