Loi Jeanbrun 2026 : le Guide Complet (Amortissement)

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La loi Jeanbrun (article 18, LF 2026, promulguée le 19 février 2026) permet aux bailleurs privés de déduire un amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix d'acquisition de leur bien immobilier neuf ou ancien rénové. Plafond : 8 000 à 12 000 €/an selon le niveau de loyer. Engagement de 9 ans, déficit foncier bonifié à 21 400 €/an, applicable sur tout le territoire français (article 31-I-1°-j CGI).

En bref

• Amortissement : 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social)
• Plafond annuel : 8 000 à 12 000 €/an selon la part de location sociale
• Engagement : 9 ans, durée unique (pas de 6 ou 12 ans)
• Déficit foncier bonifié : 21 400 €/an reportable sur le revenu global (vs 10 700 € en droit commun)
• Avantage clé : hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €

On ne va pas se raconter de belles histoires : le Pinel est mort. Depuis le 1er janvier 2025, c'est terminé. La loi Jeanbrun (LF 2026) prend le relais avec un mécanisme radicalement différent : au lieu d'une réduction d'impôt directe, vous déduisez un amortissement de vos revenus fonciers. Résultat : plus votre TMI est élevé, plus vous économisez. Si vous hésitez encore entre les deux dispositifs, consultez notre comparatif détaillé Jeanbrun vs Pinel.

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?

Concrètement, ça veut dire quoi ? Vous achetez un appartement neuf ou ancien rénové, vous le mettez en location nue, et l'État vous autorise à déduire un amortissement de vos revenus fonciers. Pas une réduction d'impôt comme le Pinel. Un amortissement. La différence est énorme.

Définition : l'amortissement Jeanbrun est une charge comptable qui diminue vos revenus fonciers imposables. Contrairement à une réduction d'impôt (montant fixe), l'économie réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI) et des prélèvements sociaux (17,2%).

Le mécanisme : amortissement + déficit foncier

Le Pinel vous donnait une réduction d'impôt fixe, identique quel que soit votre TMI. Jeanbrun, c'est l'inverse. Vous déduisez un amortissement de vos revenus fonciers (article 31-I-1°-j CGI). Plus votre TMI est élevé, plus vous économisez :

1. Base amortissable : 80% du prix d'acquisition (les 20% correspondant au foncier ne sont pas amortissables)
2. Taux annuels : de 3,5% à 5,5% selon le niveau de loyer pratiqué
3. Durée : engagement de 9 ans, point final (pas de 6 ou 12 ans comme le Pinel)
4. Déficit foncier bonifié : jusqu'à 21 400 €/an reportable sur votre revenu global (article 156-I-3° CGI modifié), contre 10 700 € en droit commun

Et le point décisif : l'amortissement n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an). C'est une charge déductible, pas une réduction d'impôt.

Pourquoi le gouvernement a créé Jeanbrun

Le Pinel est mort, il fallait le remplacer. Le législateur a changé d'approche :

• Toute la France ouverte à l'investissement locatif (fini les restrictions de zones A/B1)
• Rénovation énergétique de l'ancien encouragée (travaux ≥ 30% du prix d'achat)
• Accès au logement pour les ménages modestes (plafonds de loyers sociaux)
• Mécanisme plus puissant pour les TMI élevées (30 %, 41 %, 45 %)

Quelles sont les conditions d'éligibilité de la loi Jeanbrun ?

C'est pas plus compliqué que ça : il y a des cases à cocher. Toutes cochées ? Vous êtes éligible. Si vous êtes débutant en investissement locatif, notre guide pour les primo-investisseurs détaille chaque étape du parcours.

1. Type de bien éligible

Attention : les maisons individuelles sont exclues (collectif uniquement) et la location doit être nue (pas de meublé).

2. Zones géographiques

C'est LA grande nouveauté. Le Pinel excluait les zones B2 et C. Jeanbrun ouvre tout le territoire français sans restriction. Retrouvez le détail des plafonds par zone dans notre article sur les zones éligibles à la loi Jeanbrun.

• Zone A bis : Paris et 76 communes limitrophes ✅
• Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français ✅
• Zone B1 : Grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants ✅
• Zone B2 : Villes de 50 000 à 250 000 habitants ✅
• Zone C : Reste du territoire ✅

3. Plafonds de loyer 2026

Les loyers sont plafonnés selon la zone et le type de location :

Surface utile : surface habitable + 50% des annexes (plafonné à 8 m²). Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / surface utile (plafonné à 1,2).

Plafonds provisoires — décrets d'application attendus S1 2026. Source : article 18, LF 2026.

4. Plafonds de ressources des locataires

Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources qui varient selon la composition du foyer, la zone géographique et le niveau de loyer choisi :

• Intermédiaire : plafonds identiques aux plafonds Pinel
• Social : plafonds identiques aux plafonds PLS
• Très social : plafonds identiques aux plafonds PLAI

Les montants exacts sont fixés par décret annuel. Vérifiez systématiquement avant chaque mise en location.

Quels sont les taux d'amortissement et plafonds de la loi Jeanbrun ?

Logements neufs (Article 31-I-1°-j CGI)

Ancien avec travaux ≥ 30% du prix d'achat

Base amortissable :

• Neuf : 80% du prix d'acquisition (les 20% restants correspondent au foncier, non amortissable)
• Ancien : 80% du prix d'achat + travaux éligibles (précision attendue dans les décrets d'application, prévus S1 2026)

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun ?

Comment ça marche concrètement

L'amortissement vient réduire vos revenus fonciers imposables. Moins de revenus fonciers = moins d'impôt. Point.

Revenus fonciers nets = Loyers - Charges - Intérêts - Amortissement

Économie d'impôt annuelle :

Économie = Amortissement déductible × (TMI + 17,2% de prélèvements sociaux)

Le déficit foncier : votre arme secrète

Voici où ça devient vraiment intéressant. Si vos charges + amortissement dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier :

• Report sur le revenu global : Jusqu'à 10 700 € par an en droit commun, porté à 21 400 €/an avec le dispositif Jeanbrun (jusqu'au 31/12/2027)
• Économie supplémentaire : Déficit × TMI
• Avantage inédit dans l'immobilier locatif neuf

Exemple de calcul complet

Investissement : Appartement neuf 250 000 € en zone A, location intermédiaire

Calcul du déficit :

Revenus fonciers nets = 12 000 - 10 000 - 7 000 = -5 000 €
→ Déficit foncier de 5 000 € reportable sur le revenu global

Économie d'impôt selon votre TMI (IR + prélèvements sociaux de 17,2%) :

Vous voyez la différence avec le Pinel ? L'économie est directement proportionnelle à votre TMI. Plus vous êtes imposé, plus le dispositif vous avantage.

Avec déficit foncier (TMI 41%) :

Amortissement : 7 000 € × 58,2% = 4 074 €
Déficit foncier : 5 000 € × 41% = 2 050 €
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Gain fiscal annuel total : 6 124 €
Gain sur 9 ans : 55 116 €

Comment la loi Jeanbrun se compare-t-elle au Pinel ?

Avantages clés de Jeanbrun

✅ Toute la France éligible (zones B2 et C incluses)
✅ Pas de plafonnement des niches fiscales (amortissement = charge)
✅ Déficit foncier reportable sur revenu global
✅ Ancien avec travaux accepté
✅ Plus avantageux pour TMI élevées (30%, 41%, 45%)

L'avis d'Hervé : « En 15 ans d'immobilier neuf, j'ai vu passer le Scellier, le Duflot, le Pinel... Jeanbrun est le premier dispositif qui fait passer le déficit foncier en première ligne. Pour un contribuable à TMI 41 % ou 45 %, c'est tout simplement le dispositif le plus puissant qu'on ait eu depuis des années. Et le fait qu'il soit hors niches fiscales, c'est la cerise sur le gâteau. »

Inconvénients vs Pinel

❌ Engagement unique de 9 ans (pas de flexibilité 6 ou 12 ans)
❌ Maisons individuelles exclues
❌ Mécanisme plus complexe (amortissement vs réduction directe)
❌ Reprise à la revente (amortissements réintégrés dans la plus-value)

Comment simuler votre économie d'impôt avec Jeanbrun ?

Simulation 1 : Neuf Lyon (Zone A) — TMI 30%

Simulation 2 : Ancien Bordeaux (Zone B1) — TMI 41%

Base amortissable ancien : hypothèse pré-décret (80% du total achat + travaux). Le décret d'application précisera la règle exacte.

Simulation 3 : Neuf + Déficit foncier — TMI 45%

Gain fiscal total (TMI 45%) :

Amortissement : 8 000 € × 62,2% (TMI + PS) = 4 976 €
Déficit foncier : 5 000 € × 45% (IR seul) = 2 250 €
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Gain annuel : 7 226 €
Gain sur 9 ans : 65 034 €

Comment utiliser notre simulateur Jeanbrun gratuit ?

Pas besoin de sortir votre tableur Excel. Notre simulateur gratuit fait le travail pour vous :

1. Calculer votre amortissement selon le type de bien
2. Estimer votre déficit foncier et son impact fiscal
3. Comparer les scénarios (intermédiaire / social / très social)
4. Vérifier votre éligibilité et les plafonds de loyer
5. Projeter votre rendement net sur 9 ans

Quelles sont les étapes pour investir avec la loi Jeanbrun ?

Étape 1 : Définir votre projet

Première question : quel est votre TMI ? Si vous êtes à 11 %, Jeanbrun fonctionne mais l'avantage reste modeste. À partir de 30 %, ça commence à devenir sérieux. À 41 % ou 45 %, c'est là que le dispositif prend toute sa puissance.

Posez-vous ces questions :

• Quel montant pouvez-vous investir ?
• Quelle est votre tranche marginale d'imposition ?
• Recherchez-vous du rendement ou de la capitalisation ?
• Pouvez-vous générer un déficit foncier pour maximiser l'avantage ?

Étape 2 : Choisir le bon bien

Jardinons notre jardin. Achetez dans une ville que vous connaissez. Ne vous laissez pas séduire par un programme à 300 km de chez vous parce qu'on vous promet un rendement de 6 %. Consultez notre top 10 des villes où investir en Jeanbrun pour identifier les marchés les plus porteurs.

Pour le neuf :

• Privilégiez les emplacements de qualité (transports, commerces, écoles)
• Vérifiez la tension locative de la zone
• Analysez les prix au m² du marché local
• Logement collectif uniquement (pas de maison)

Pour l'ancien :

• Travaux ≥ 30% du prix d'acquisition obligatoires
• Visez des rénovations qui améliorent réellement la performance énergétique
• Anticipez le coût total (prix + travaux) — c'est sur ce total que se calcule votre base

Étape 3 : Optimiser la fiscalité

Bon, concrètement, comment tirer le maximum du dispositif ?

• Si votre marché le permet, optez pour une location sociale ou très sociale (taux d'amortissement plus élevés : 4,5 % et 5,5 % en neuf)
• Structurez votre financement pour créer un déficit foncier (charges + intérêts + amortissement > loyers)
• Les 21 400 € de déficit foncier bonifié sont reportables sur votre revenu global (jusqu'au 31/12/2027) — ne laissez pas cet avantage sur la table

Étape 4 : Financer votre acquisition

Bon, le financement. Deux options principales :

• Prêt amortissable classique : le plus courant, mensualités constantes. Simple et solide.
• Prêt in fine : vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée, puis le capital à l'échéance. Résultat : les intérêts déductibles sont maximisés, donc votre déficit foncier explose. Mais le prêt in fine n'est pas adapté à tous les profils et exige un nantissement (assurance-vie, par exemple).

Apport personnel recommandé : 10-20%. Certaines banques acceptent moins, d'autres refuseront sans 15%. Je dis ce que je fais, je fais ce que je dis : ne vous lancez pas sans avoir bouclé votre financement.

Étape 5 : Gérer votre bien

La gestion, c'est ce qui fait la différence entre un bon investissement et un cauchemar. Les belles promesses ne remboursent pas un loyer impayé. Soyez rigoureux :

• Mise en location sous 12 mois après l'achèvement (neuf) ou la fin des travaux (ancien) : c'est la loi
• Sélectionnez vos locataires avec soin : vérification des plafonds de ressources obligatoire
• Respectez les plafonds de loyer selon la zone (sinon, remise en cause de tout le dispositif)
• Souscrivez une garantie loyers impayés : ne jouez pas avec le feu
• Déclarez correctement vos revenus fonciers et votre amortissement (formulaire 2044-SPE)

L'avis d'Hervé : « En accompagnant plus de 300 investisseurs en défiscalisation immobilière, j'ai vu de tout. Ceux qui réussissent ne sont pas forcément ceux qui ont le plus gros budget. Ce sont ceux qui gèrent rigoureusement, qui ne laissent pas traîner un mois de vacance locative, et qui ne signent jamais un bail sans avoir vérifié les plafonds de ressources du locataire. »

Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun

Puis-je louer à un membre de ma famille ?

Non, le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal ni être un parent ou allié jusqu'au 2ème degré.

Que se passe-t-il si je revends avant la fin des 9 ans ?

Les amortissements déduits sont repris et vous devrez les réintégrer dans votre revenu imposable (étalement fiscal possible), sauf cas de force majeure :

• Décès du contribuable ou du conjoint
• Invalidité (catégories 2 ou 3)
• Licenciement

Comment sont traités les amortissements à la revente ?

Conformément à l'article 150 VB du CGI, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Le dispositif est-il cumulable avec d'autres avantages ?

Non, vous ne pouvez pas cumuler Jeanbrun avec un autre dispositif de défiscalisation sur le même bien (Malraux, Denormandie, Monuments Historiques, etc.). Le régime micro-foncier est aussi exclu : vous devez obligatoirement déclarer au réel pour déduire l'amortissement. Et le LMNP est incompatible puisque Jeanbrun exige une location nue.

L'amortissement compte-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?

Non. C'est LE point fort du dispositif. L'amortissement est une charge déductible, pas une réduction d'impôt. Il n'entre pas dans le plafond de 10 000 € des niches fiscales. Vous avez déjà un Pinel, un emploi à domicile ou des dons ? Jeanbrun ne les impacte pas.

Puis-je investir dans une maison individuelle ?

Non, seuls les bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles au dispositif Jeanbrun.

Quel est le déficit foncier maximum reportable ?

Vous pouvez reporter jusqu'à 10 700 € par an de déficit foncier sur votre revenu global en droit commun, porté à 21 400 €/an dans le cadre du dispositif Jeanbrun (jusqu'au 31/12/2027). L'excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Conclusion

Jeanbrun, c'est le successeur du Pinel avec un moteur fiscal franchement plus puissant. Pour les contribuables à TMI 30 % et au-delà, le mécanisme d'amortissement combiné au déficit foncier bonifié change la donne. On n'est pas sur du blabla fiscal : on parle de vrais euros qui restent dans votre poche chaque année. Vous pouvez aussi comparer Jeanbrun avec le statut LMNP pour déterminer le dispositif le plus adapté à votre profil. Découvrez les détails du statut de bailleur privé qui encadre ce type d'investissement.

Pour qui Jeanbrun est-il le plus intéressant ?

• Les contribuables à TMI 30%, 41% ou 45% (c'est là que l'avantage explose)
• Les investisseurs en zones B2 et C (exclus du Pinel, inclus ici)
• Les projets de rénovation lourde (ancien + travaux ≥ 30%)
• Ceux qui peuvent générer un déficit foncier (structurez votre financement pour ça)
• Les investisseurs ayant déjà atteint le plafond des niches fiscales (10 000 €)

Points de vigilance

• Engagement unique de 9 ans : pas de sortie anticipée sans conséquences fiscales
• Maisons individuelles exclues : collectif uniquement
• Reprise des amortissements à la revente (article 150 VB CGI)
• Plafonds de loyer stricts à respecter sous peine de remise en cause
• Mécanisme technique : faites-vous accompagner par un professionnel

Utilisez notre simulateur gratuit pour évaluer les avantages de Jeanbrun selon votre situation. Deux minutes. Vous saurez si ça vaut le coup pour vous.

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Statut législatif : Loi promulguée le 19 février 2026 (LF 2026, article 18). Décrets d'application en cours de publication (prévus S1 2026). Les plafonds de loyer et de ressources indiqués sont provisoires.

Cet article a été mis à jour le 31 mars 2026. Les informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un expert en défiscalisation immobilière pour une analyse adaptée à votre situation.

Sources :

• Loi de Finances pour 2026, Article 18 (legifrance.gouv.fr)
• Code Général des Impôts : Art. 31-I-1°-j (amortissement), Art. 156-I-3° (déficit foncier bonifié), Art. 150 VB (plus-value)
• service-public.fr, economie.gouv.fr (vulgarisation officielle)