Calculer son amortissement Jeanbrun : guide complet 2026

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Pour calculer votre amortissement Jeanbrun, appliquez cette formule : prix d'acquisition × 80 % × taux annuel (3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué), dans la limite de 8 000 à 12 000 €/an. Votre économie d'impôt réelle correspond à cet amortissement multiplié par votre tranche marginale d'imposition (TMI). À TMI 41 %, un bien neuf à 250 000 € en location intermédiaire génère 2 870 € d'économie annuelle, soit 25 830 € sur 9 ans.

En bref

• Formule : prix × 80 % × taux annuel (3,5 % à 5,5 %) = amortissement déductible
• Plafonds : 8 000 €/an (intermédiaire), 10 000 € (social), 12 000 € (très social)
• Économie : amortissement × votre TMI (30 %, 41 % ou 45 %)
• Déficit foncier bonifié : jusqu'à 21 400 €/an reportable sur le revenu global
• Vigilance : les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente

Les histoires fantastiques, on sait ce que ça donne. Jeanbrun, ce n'est pas une réduction d'impôt. C'est un amortissement déductible des revenus fonciers. La différence ? Elle change tout. Plus votre TMI est élevée, plus l'économie est forte. Combiné au déficit foncier bonifié à 21 400 €/an (le double du droit commun), c'est le levier fiscal le plus puissant du moment pour l'immobilier locatif. Et il est hors plafonnement des niches fiscales.

Pour comprendre le dispositif dans sa globalité, commencez par notre guide complet de la loi Jeanbrun.

Jeanbrun n'est PAS une réduction d'impôt

90 % des articles sur le web confondent encore Jeanbrun avec une réduction d'impôt type Pinel. C'est faux. Et ça coûte cher en mauvaises décisions.

Jeanbrun est un amortissement déductible des revenus fonciers (article 31-I-1°-j du CGI, créé par l'article 18 de la LF 2026). Concrètement, ça veut dire quoi ? L'amortissement réduit votre revenu foncier imposable — pas directement votre impôt. L'économie réelle dépend de votre TMI. Ce n'est pas la même chose qu'une réduction d'impôt qui s'applique euro pour euro.

L'avis d'Hervé : « Je ne suis pas là pour vous vendre du rêve. Le Pinel, c'est fini. Jeanbrun, c'est un autre mécanisme — plus technique, mais bien plus puissant pour les TMI élevées. Les grandes théories sur la défiscalisation, tout le monde en a. Moi je vous montre votre amortissement, votre déficit foncier, et ce que ça change sur votre avis d'imposition. Point. »

Quelle est la formule de calcul de l'amortissement Jeanbrun ?

Bon, concrètement. L'amortissement Jeanbrun se calcule en 3 étapes :

1. Calculer la base amortissable

Base amortissable = Prix d'acquisition × 80%

Pourquoi 80 % ? Les 20 % restants représentent le foncier (terrain), qui ne se déprécie pas et n'est donc pas amortissable. C'est pas plus compliqué que ça.

Pour l'ancien avec travaux :

Base amortissable = Prix d'achat × 80% + Travaux éligibles

Note : la base amortissable exacte pour l'ancien sera précisée par le décret d'application (prévu S1 2026). L'hypothèse ci-dessus est celle retenue par la doctrine majoritaire.

2. Appliquer le taux annuel

Amortissement annuel = Base amortissable × Taux

Taux selon le niveau de loyer pratiqué :

Logements neufs collectifs (Article 31-I-1°-j CGI)

Ancien avec travaux ≥ 30 % du prix d'achat (Article 31-I-1°-j CGI)

Durée unique : Engagement de 9 ans (pas de choix 6 ou 12 ans comme l'ancien Robien). Logements collectifs uniquement — les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

3. Appliquer les plafonds annuels

L'amortissement déductible chaque année est plafonné selon le niveau de loyer :

Amortissement déductible = MIN(Amortissement calculé, Plafond)

4. Calculer l'économie d'impôt

Économie IR annuelle = Amortissement déductible × TMI

TMI = Tranche Marginale d'Imposition (11%, 30%, 41% ou 45%)

Bonus souvent oublié : l'amortissement réduit aussi la base des prélèvements sociaux (17,2 %). Si votre revenu foncier net passe de positif à zéro ou en déficit grâce à l'amortissement, vous économisez aussi les PS sur la part effacée. L'économie totale réelle peut donc atteindre amortissement × (TMI + 17,2 %) quand l'amortissement absorbe intégralement vos revenus fonciers.

Comment le déficit foncier bonifié amplifie-t-il l'avantage Jeanbrun ?

La vérité n'est jamais amusante, sinon tout le monde la dirait : beaucoup d'investisseurs sous-estiment ce levier. Si vos charges + amortissement dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier :

Résultat foncier = Loyers - Charges - Intérêts - Amortissement

Si le résultat est négatif : vous êtes en déficit foncier. Et avec Jeanbrun, le plafond d'imputation sur le revenu global passe de 10 700 € (droit commun, article 156-I-3° du CGI) à 21 400 €/an — le double. Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Économie supplémentaire : déficit × votre TMI.

C'est le vrai avantage compétitif de Jeanbrun face à l'ancien Pinel. Pour une comparaison chiffrée des deux dispositifs, consultez notre comparatif Jeanbrun vs Pinel.

Attention : les intérêts d'emprunt restent imputables uniquement sur les revenus fonciers (jamais sur le revenu global).

Combien économise-t-on avec un studio neuf à Lyon en Jeanbrun ?

Prenons un cas concret. Pas de PowerPoint, pas de jargon. Un premier investissement locatif, TMI 30 %.

Caractéristiques du bien :

• Type : Studio T1 neuf collectif (35 m²)
• Prix d'acquisition : 150 000 €
• Localisation : Lyon (Zone A)
• Niveau de loyer : Intermédiaire
• Engagement : 9 ans

Calcul de l'amortissement

Étape 1 : Base amortissable

Base = 150 000 € × 80% = 120 000 €

Étape 2 : Amortissement annuel (3,5%)

Amortissement = 120 000 € × 3,5% = 4 200 €/an

Étape 3 : Vérification du plafond

4 200 € < 8 000 € → Pas de plafonnement
Amortissement déductible = 4 200 €/an

Étape 4 : Économie d'impôt (TMI 30%)

Économie annuelle = 4 200 € × 30% = 1 260 €/an
Économie sur 9 ans = 1 260 € × 9 = 11 340 €

Projection locative

Pas de déficit foncier généré dans ce cas.

Bilan :

• Économie d'impôt totale : 11 340 € sur 9 ans
• Coût d'investissement net : 150 000 - 11 340 = 138 660 €

Combien économise-t-on avec un T2 à Bordeaux en location sociale Jeanbrun ?

Deuxième cas. Un cadre à TMI 41 % qui veut aller plus loin et générer du déficit foncier.

Caractéristiques du bien :

• Type : T2 neuf collectif (45 m²)
• Prix d'acquisition : 250 000 €
• Localisation : Bordeaux (Zone B1)
• Niveau de loyer : Social
• Engagement : 9 ans

Calcul de l'amortissement

Étape 1 : Base amortissable

Base = 250 000 € × 80% = 200 000 €

Étape 2 : Amortissement annuel (4,5 %)

Amortissement = 200 000 € × 4,5 % = 9 000 €/an

Étape 3 : Vérification du plafond

9 000 € < 10 000 € (plafond social) → Pas de plafonnement
Amortissement déductible = 9 000 €/an

Étape 4 : Économie directe (TMI 41 %)

Économie annuelle = 9 000 € × 41 % = 3 690 €/an

Projection locative avec déficit foncier

Déficit foncier créé : 5 700 € — reportable sur le revenu global (plafond Jeanbrun : 21 400 €/an, vs 10 700 € en droit commun).

Économie totale (TMI 41 %) :

Sans Jeanbrun, les 3 300 € de revenus fonciers nets seraient imposés à 41 % = 1 353 € d'impôt. Avec Jeanbrun :

Revenus fonciers éliminés : 3 300 € × 41 % = 1 353 € économisés
Déficit reporté sur revenu global : 5 700 € × 41 % = 2 337 € économisés
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Économie annuelle totale : 3 690 €/an (= amortissement 9 000 € × TMI 41 %)
Économie sur 9 ans : 33 210 €

Bilan :

• Économie d'impôt totale : 33 210 € sur 9 ans
• Coût d'investissement net : 250 000 - 33 210 = 216 790 €
• ROI fiscal : 13,3 %

Combien économise-t-on avec un ancien rénové à Toulouse en Jeanbrun ?

Profil investisseur : Patrimoine constitué, TMI 45 %, optimisation fiscale

Caractéristiques du bien :

• Type : T3 ancien collectif (65 m²)
• Prix d'acquisition : 180 000 €
• Travaux de rénovation : 80 000 € (44 % du prix d'achat → > 30 %, éligible)
• Coût total : 260 000 €
• Localisation : Toulouse (Zone B1)
• Niveau de loyer : Très social
• Engagement : 9 ans

Calcul de l'amortissement

Étape 1 : Base amortissable

Base = 180 000 € × 80 % + 80 000 € = 224 000 €

(Hypothèse pré-décret : 80 % du prix d'achat + 100 % des travaux éligibles)

Étape 2 : Amortissement annuel (4,0 % ancien très social)

Amortissement = 224 000 € × 4,0 % = 8 960 €/an

Étape 3 : Vérification du plafond

8 960 € < 12 000 € (plafond très social) → Pas de plafonnement
Amortissement déductible = 8 960 €/an

Étape 4 : Économie directe (TMI 45 %)

Économie = 8 960 € × 45 % = 4 032 €/an

Projection locative avec déficit foncier maximal

Déficit foncier créé : 7 960 € (< 21 400 € bonifié, donc entièrement reportable sur le revenu global)

Économie totale (TMI 45 %) :

Sans Jeanbrun, les 1 000 € de revenus fonciers nets seraient imposés à 45 % = 450 € d'impôt. Avec Jeanbrun :

Revenus fonciers éliminés : 1 000 € × 45 % = 450 € économisés
Déficit reporté sur revenu global : 7 960 € × 45 % = 3 582 € économisés
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Économie annuelle totale : 4 032 €/an (= amortissement 8 960 € × TMI 45 %)
Économie sur 9 ans : 36 288 €

Bilan :

• Économie d'impôt totale : 36 288 € sur 9 ans
• Coût d'investissement net : 260 000 - 36 288 = 223 712 €
• ROI fiscal : 14,0 %

Comment l'économie varie-t-elle selon le niveau de loyer Jeanbrun ?

Investissement neuf 250 000 € — TMI 41 % (base amortissable : 200 000 €)

Vous voyez la différence ? En passant de l'intermédiaire au très social, l'économie sur 9 ans bondit de 25 830 € à 40 590 €. La contrepartie : des loyers nettement plus bas et des conditions de ressources des locataires plus strictes.

Quel est l'impact de votre TMI sur l'avantage fiscal Jeanbrun ?

Investissement neuf 250 000 € — Location intermédiaire (amortissement 7 000 €/an)

C'est mécanique : plus votre TMI est élevée, plus la déduction pèse lourd. À TMI 45 %, chaque euro d'amortissement vous fait économiser 45 centimes d'impôt. À TMI 11 %, seulement 11 centimes. Le dispositif Jeanbrun est clairement taillé pour les TMI ≥ 30 %.

L'amortissement est-il non plafonné la première année ?

Non. Le plafond annuel s'applique dès la première année. Pas de rattrapage, pas de « super amortissement ». Les « on m'a dit que », c'est le premier obstacle à l'investissement. Pas les taux, pas les prix — les croyances.

Comment optimiser votre amortissement Jeanbrun ?

1. Privilégier la location sociale ou très sociale

Pour un même investissement, les taux plus élevés augmentent l'avantage — et les plafonds aussi :

Exemple : 250 000 € neuf, TMI 45 %

• Intermédiaire (3,5 %) : 7 000 €/an → 28 350 € sur 9 ans
• Social (4,5 %) : 9 000 €/an → 36 450 € sur 9 ans
• Très social (5,5 %) : 11 000 €/an → 44 550 € sur 9 ans
• Gain : +16 200 € en passant d'intermédiaire à très social

2. Structurer le financement pour créer un déficit foncier

Astuce : Un prêt in fine génère plus d'intérêts déductibles qu'un prêt amortissable.

Le prêt in fine augmente le déficit foncier et donc l'économie d'impôt supplémentaire.

3. Ne pas dépasser les plafonds inutilement

Acheter un bien trop cher qui génère un amortissement plafonné, c'est gaspiller du capital pour rien.

Exemple en location intermédiaire (plafond 8 000 €) :

• Bien A : 300 000 € → Amortissement brut 8 400 € (plafonné à 8 000 €)
• Bien B : 230 000 € → Amortissement brut 6 440 € (sous le plafond)

Résultat : le Bien A « perd » 400 €/an d'amortissement à cause du plafond. Mieux vaut dimensionner l'investissement pour rester juste sous le plafond applicable.

4. Vérifier l'impact du déficit foncier

Si vous avez déjà des revenus fonciers positifs sur d'autres biens, l'amortissement Jeanbrun viendra d'abord les réduire. Le déficit n'est reportable sur le revenu global que s'il dépasse l'ensemble de vos revenus fonciers.

L'avis d'Hervé : « Mon job, c'est pas de vous dire ce que vous voulez entendre. C'est de vous montrer ce que vous ratez. Et ce que beaucoup d'investisseurs ratent, c'est la combinaison amortissement + déficit foncier. Structurez bien votre financement, et l'économie peut doubler. Pas de PowerPoint, pas de jargon — un amortissement, un déficit, la différence sur votre avis d'imposition. C'est tout. »

Comment calculer rapidement votre amortissement Jeanbrun ?

Formule express (neuf, intermédiaire) :

Amortissement annuel ≈ Prix × 2,8 %
Économie TMI 41 % ≈ Prix × 1,15 %

(La formule : prix × 80 % × 3,5 % = prix × 2,8 %)

Exemples :

• 150 000 € : ~4 200 €/an d'amortissement, ~1 722 € d'économie (TMI 41 %)
• 250 000 € : ~7 000 €/an, ~2 870 € d'économie (TMI 41 %)
• 300 000 € : ~8 400 €/an brut, plafonné à 8 000 €, ~3 280 € d'économie (TMI 41 %)

Comment vérifier votre calcul avec notre simulateur gratuit ?

Faire ces calculs à la main ? Faisable. Mais avec le déficit foncier, les plafonds et les trois niveaux de loyer, ça devient vite fastidieux. Notre simulateur gratuit fait le travail en 30 secondes :

1. Saisissez les caractéristiques de votre bien (prix, type, localisation)
2. Indiquez votre TMI et vos revenus fonciers existants
3. Obtenez instantanément votre amortissement, votre déficit foncier, votre économie d'impôt sur 9 ans et la comparaison entre les trois niveaux de loyer

Quels sont les points de vigilance sur l'amortissement Jeanbrun ?

1. L'amortissement ne réduit PAS directement votre impôt

C'est le point que 80 % des gens comprennent mal. L'amortissement réduit vos revenus fonciers imposables, pas votre impôt directement. L'économie réelle = amortissement × votre TMI. Ce n'est pas la même chose qu'une réduction d'impôt Pinel.

L'avis d'Hervé : « Je parle à des investisseurs toutes les semaines. Le schéma, c'est toujours le même : ils confondent amortissement et réduction d'impôt. Résultat, ils surestiment l'économie. Un amortissement de 7 000 € ne vous fait PAS économiser 7 000 €. Il vous fait économiser 7 000 × votre TMI. À 30 %, ça fait 2 100 €. C'est déjà très bien — mais c'est pas 7 000 €. Je préfère vous dire un truc qui pique maintenant plutôt qu'un truc qui vous fait plaisir et qui vous coûte une mauvaise décision. »

2. Reprise des amortissements à la revente

Conformément à l'article 150 VB du CGI, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors de la revente. La vérité n'est jamais amusante, sinon tout le monde la dirait.

Exemple :

• Prix d'achat : 250 000 €
• Amortissements déduits sur 9 ans : 63 000 € (7 000 € × 9)
• Prix de revente : 280 000 €
• Plus-value brute : 280 000 - 250 000 = 30 000 €
• Plus-value fiscale : 30 000 + 63 000 = 93 000 €

L'abattement pour durée de détention s'applique ensuite (exonération totale au bout de 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Sur 9 ans, l'abattement reste modeste.

3. Engagement de 9 ans strict

Pas de choix 6, 9 ou 12 ans comme l'ancien Robien ou Pinel. L'engagement Jeanbrun est unique : 9 ans.

Revente anticipée = reprise des amortissements, sauf cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement, mutation professionnelle).

4. Plafonds de loyer à respecter

Le non-respect des plafonds de loyer entraîne la perte du bénéfice de l'amortissement pour l'année concernée. Vérifiez chaque année que votre loyer respecte les plafonds par zone et par niveau de loyer. Les plafonds sont fixés par arrêté ministériel et révisés annuellement (source : service-public.fr).

Quelle différence entre amortissement Jeanbrun et réduction d'impôt Pinel ?

Conclusion

En fin de compte, le calcul de l'amortissement Jeanbrun repose sur trois éléments :

1. Base amortissable : 80 % du prix d'acquisition (terrain exclu)
2. Taux annuel : 3,5 % à 5,5 % (neuf) ou 3,0 % à 4,0 % (ancien avec travaux), selon le niveau de loyer
3. Plafonds annuels : 8 000 € (intermédiaire), 10 000 € (social), 12 000 € (très social)

Si votre TMI est à 30 % ou plus, le dispositif mérite votre attention. À 41-45 %, combiné au déficit foncier bonifié (21 400 €/an vs 10 700 € en droit commun), l'avantage fiscal peut doubler. Et n'oubliez pas : les prélèvements sociaux (17,2 %) sont aussi réduits quand l'amortissement absorbe vos revenus fonciers.

La meilleure façon de savoir ce que Jeanbrun peut vous apporter, c'est de simuler votre cas précis. Utilisez notre simulateur gratuit. Vous pouvez aussi consulter les zones éligibles et plafonds de loyer, comparer avec le LMNP ou découvrir le statut de bailleur privé.

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Statut législatif : Loi Jeanbrun promulguée le 19 février 2026 (Loi de Finances 2026, article 18). Dispositif en vigueur.

Mis à jour le 31 mars 2026. Les calculs sont fondés sur les taux et plafonds de l'article 18 de la LF 2026 et les articles 31-I-1°-j, 150 VB et 156-I-3° du CGI. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse personnalisée.

Sources :

• Loi de Finances pour 2026, Article 18 — création du dispositif Jeanbrun
• Code Général des Impôts : Art. 31-I-1°-j (amortissement), Art. 150 VB (plus-values), Art. 156-I-3° (déficit foncier)
• service-public.fr — plafonds de loyer et de ressources
• Arrêté ministériel du 27 septembre 2024 (plafonds de loyer par zone)