Rendement locatif net : formule de calcul et impact Jeanbrun

Le rendement locatif net se calcule ainsi : ((loyer annuel − charges − taxe foncière) / prix total d'acquisition) × 100. Mais ce chiffre seul ne dit pas grand-chose. Ce qui compte vraiment, c'est le rendement net-net — après fiscalité. Et c'est là que le dispositif Jeanbrun change la donne : l'amortissement réduit l'impôt foncier et améliore le rendement net-net de 1 à 2 points selon votre TMI.

En bref

• Rendement brut : (loyer annuel / prix d'achat) × 100 — premier filtre, rien de plus
• Rendement net : ((loyer − charges − taxe foncière) / prix total) × 100 — la référence
• Rendement net-net : ((loyer − charges − impôts − PS) / prix total) × 100 — la réalité
• Impact Jeanbrun : l'amortissement réduit l'impôt foncier → rendement net-net amélioré de 1 à 2 points
• Cash-flow : si loyer net > mensualité crédit + charges → l'investissement s'autofinance

Rendement brut : utile pour 10 secondes, pas plus

Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100

Un T3 à 200 000 € loué 750 €/mois :

Rendement brut = (750 × 12) / 200 000 × 100 = 4,5 %

C'est bon, les légendes urbaines, on connaît. Le rendement brut, c'est le chiffre que les annonces mettent en avant. Celui que les agents immobiliers vous sortent en premier. Et c'est le plus trompeur. Il ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni des frais de notaire, ni de la vacance locative.

Vous voyez le problème ? Deux biens à 4,5 % brut peuvent avoir 2 points d'écart en rendement net-net selon les charges et votre TMI.

Rendement net : l'indicateur de référence

Rendement net = ((Loyer annuel − Charges − Taxe foncière − Vacance) / Prix total) × 100

Le prix total inclut :

• Prix d'achat du bien
• Frais de notaire (2-3 % dans le neuf, 7-8 % dans l'ancien)
• Frais de garantie (caution ~1 % ou hypothèque ~1,5 %)

Les charges : taxe foncière (hors TEOM), assurance PNO, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, et vacance locative estimée (1 mois/an = 8,3 % des loyers).

Exemple : T3 neuf à 200 000 € en zone B1

Prix total : 200 000 + 5 000 (notaire neuf 2,5 %) + 2 000 (garantie) = 207 000 €

Rendement net = 5 522 / 207 000 × 100 = 2,67 %

On passe de 4,5 % brut à 2,67 % net. Votre loyer ne construit rien. Sauf la retraite de votre propriétaire. Un loyer, des charges, la réalité. C'est tout.

Rendement net-net : la seule vérité qui compte

Rendement net-net = ((Loyer − Charges − Impôts − PS) / Prix total) × 100

C'est le rendement après fiscalité. Celui que votre compte en banque voit réellement. Et c'est là que la différence entre un investissement "classique" et un investissement Jeanbrun explose.

Comment se calcule l'impôt foncier ?

Revenu foncier net = Loyers − Charges déductibles (régime réel)
Impôt foncier = Revenu foncier net × TMI
Prélèvements sociaux = Revenu foncier net × 17,2 %
Total fiscalité = Revenu foncier net × (TMI + 17,2 %)

À TMI 30 %, le taux réel d'imposition sur les revenus fonciers est de 47,2 %. Presque la moitié de vos loyers nets part en impôts. À TMI 41 %, c'est 58,2 %.

L'avis d'Hervé : « Les grandes théories sur l'immobilier, tout le monde en a. Moi je vous montre votre rendement net-net, votre cash-flow mensuel, et ce qui reste après le fisc. C'est la seule chose qui compte. Un bien à 5 % brut qui vous coûte 47,2 % de fiscalité, ça donne quoi en net-net ? Beaucoup moins que ce que le commercial du programme vous a annoncé. »

Impact Jeanbrun sur le rendement : la comparaison qui change tout

L'amortissement Jeanbrun (3,5 à 5,5 %/an sur 80 % du prix) réduit le revenu foncier imposable. Moins de revenu imposable = moins d'impôt = meilleur rendement net-net.

TMI 30 % — T3 neuf à 200 000 €, loyer intermédiaire

L'amortissement Jeanbrun fait passer le rendement net-net de 1,41 % à 2,67 %. Un gain de 1,26 point. Sans changer de bien, sans négocier le prix, sans augmenter le loyer.

TMI 41 % — T2 neuf à 250 000 €, loyer social

À TMI 41 %, la différence est encore plus brutale. L'investissement passe de 0,68 % net-net (autant dire rien) à 2,72 %. Le déficit foncier Jeanbrun transforme un investissement médiocre en investissement viable.

En fin de compte, l'amortissement ne crée pas de rendement locatif. Il empêche la fiscalité de le détruire.

Benchmarks par ville : à quoi s'attendre ?

Le rendement brut varie fortement selon le marché local. Voici les ordres de grandeur pour l'immobilier neuf collectif en 2026 :

On m'a dit que le neuf c'était pour les riches. On m'a dit que sans apport c'était mort. On m'a dit beaucoup de choses... les données disent autre chose. Un 3 % brut à Lyon avec un marché locatif béton, c'est souvent plus sûr qu'un 7 % à Limoges avec un risque de vacance. Le rendement brut ne mesure pas le risque. C'est votre job (ou celui de votre conseiller) de l'évaluer.

Pour découvrir les meilleures villes d'investissement sous Jeanbrun, consultez notre top 10 des villes où investir.

Cash-flow : quand l'investissement s'autofinance

Le cash-flow mensuel, c'est ce qui reste après avoir tout payé : crédit, charges, impôts.

Cash-flow mensuel = Loyer net encaissé
                  − Mensualité de crédit
                  − Charges non récupérables
                  − Impôt foncier mensuel

Un cash-flow positif signifie que l'investissement s'autofinance — rare dans le neuf en grande métropole. Un cash-flow négatif, c'est un effort d'épargne mensuel. Avec l'amortissement Jeanbrun, l'économie fiscale réduit cet effort de moitié dans beaucoup de cas.

L'avis d'Hervé : « Si vous n'êtes pas éligible à un cash-flow positif, je vous le dis cash. Mais un effort d'épargne de 100-200 €/mois pour construire un patrimoine de 200 000 € sur 25 ans, avec un avantage fiscal Jeanbrun qui réduit cet effort de moitié ? C'est pas un sacrifice. C'est le meilleur placement que vous ferez de votre vie. Personne ne va vous appeler pour vous le dire. Sauf moi, apparemment. »

Les erreurs de calcul les plus fréquentes

Erreur n°1 — Oublier les frais de notaire dans le prix total. Un bien à 200 000 € dans le neuf coûte en réalité 205 000 à 207 000 € avec les frais. Dans l'ancien, c'est 215 000 à 216 000 €. Le rendement se calcule sur le prix total, pas sur le prix affiché.

Erreur n°2 — Ignorer la vacance locative. 1 mois de vacance par an, c'est 8,3 % de loyers en moins. Sur un bien à 750 €/mois, ça fait 750 € de perdus. Les annonces ne comptent jamais la vacance. Vous, si.

Erreur n°3 — Confondre rendement net et rendement net-net. Le net ne tient pas compte de la fiscalité. À TMI 30 %, la fiscalité absorbe 47,2 % de vos revenus fonciers. L'écart entre net et net-net peut atteindre 1,5 point.

Erreur n°4 — Comparer brut neuf et brut ancien. Le neuf a des charges réduites (pas de travaux pendant 10 ans, garantie décennale). L'ancien affiche un brut plus élevé mais des charges qui rongent la différence.

Erreur n°5 — Calculer le rendement sans Jeanbrun. Si vous investissez sous Jeanbrun, l'économie d'impôt fait partie du rendement réel. Ne pas la compter, c'est sous-estimer de 1 à 2 points.

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Pour comprendre comment l'amortissement fonctionne et combien il vous fait économiser chaque année, consultez notre guide du calcul de l'amortissement Jeanbrun. Et pour voir comment le déficit foncier bonifié amplifie l'avantage fiscal quand vos charges dépassent vos loyers, un article dédié détaille le mécanisme. Pour les charges déductibles des revenus fonciers, notre liste complète couvre chaque poste avec ses références légales.

Sources : Articles 28 à 31 du CGI (revenus fonciers et charges déductibles), Article 31-I-1°-j du CGI (amortissement Jeanbrun), Article 197 du CGI (barème IR 2026), Article 18 de la Loi de Finances 2026. Données vérifiées au 31 mars 2026.