Revente après 9 ans Jeanbrun : plus-value et amortissements
Plus-value après Jeanbrun : réintégration des amortissements (art. 150 VB CGI), abattements durée de détention, stratégies de sortie.
Quand vous revendez un bien Jeanbrun après 9 ans, les amortissements déduits pendant toute la durée de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 150 VB du CGI). Concrètement : vous avez économisé de l'impôt pendant 9 ans grâce à l'amortissement, mais cette économie augmente la plus-value imposable à la revente. Ce n'est pas un piège — c'est un arbitrage fiscal. Et il se calcule.
En bref
- Réintégration : les amortissements Jeanbrun déduits majorent la plus-value brute à la revente (art. 150 VB CGI)
- Abattements IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année, exonération totale à 22 ans
- Abattements PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e année, exonération totale à 30 ans
- Stratégie : garder au-delà de 22 ans élimine l'IR sur la plus-value
- Exceptions : décès, invalidité cat. 2-3, licenciement — pas de réintégration
L'amortissement réduit l'impôt pendant 9 ans. Et après ?
Pendant la phase de location Jeanbrun, l'amortissement (3,5 à 5,5 % par an sur 80 % du prix) réduit vos revenus fonciers imposables. Chaque année, vous payez moins d'IR et moins de prélèvements sociaux. Sur 9 ans, ça représente des dizaines de milliers d'euros d'économie.
Mais l'administration fiscale n'oublie rien.
À la revente, ces amortissements reviennent dans l'équation. Pas sous forme de pénalité — sous forme de correction du prix d'acquisition. C'est mécanique, c'est prévu par la loi, et ça change le montant de la plus-value imposable.
Je pense qu'il vaut mieux avoir des remords que des regrets. L'amortissement, c'est un avantage fiscal temporel. Vous ne supprimez pas l'impôt. Vous le décalez. La question, c'est de savoir si ce décalage vous avantage ou pas. Spoiler : dans la majorité des cas, oui.
Comment se calcule la plus-value après amortissement Jeanbrun ?
Le calcul suit les règles classiques de la plus-value immobilière des particuliers, avec une particularité : la réintégration.
Formule complète
Plus-value brute = Prix de vente
− (Prix d'achat + Frais d'acquisition + Travaux)
+ Amortissements déduits pendant la détention
Les frais d'acquisition peuvent être retenus au forfait de 7,5 % du prix d'achat (sans justificatif) ou au réel. Les travaux peuvent être retenus au forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, ou au réel sur justificatifs.
Pourquoi la réintégration change tout
Sans amortissement, votre prix d'acquisition corrigé serait plus élevé → plus-value plus faible. Avec les amortissements déduits, le fisc considère que votre coût d'acquisition réel a diminué de ce montant. Résultat : la plus-value augmente.
L'avis d'Hervé : « On peut se gratter le cerveau pendant des années sur la stratégie de sortie. Ou on peut calculer avant d'acheter. L'amortissement Jeanbrun, c'est un levier formidable pendant la location. Mais si vous revendez trop tôt, la réintégration peut vous rattraper. La stratégie de sortie, ça se réfléchit au moment de l'achat, pas le jour où vous signez chez le notaire pour vendre. »
Exemple chiffré : achat 250 000 €, revente après 9 ans à 280 000 €
Prenons un cas concret. Un T3 neuf en zone B1, loyer intermédiaire.
Données de l'investissement
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d'achat | 250 000 € |
| Taux d'amortissement | 3,5 %/an (intermédiaire) |
| Base amortissable (80 %) | 200 000 € |
| Amortissement annuel | 7 000 € |
| Amortissements déduits sur 9 ans | 63 000 € |
| Prix de revente (année 10) | 280 000 € |
Calcul de la plus-value brute
Frais d'acquisition (forfait 7,5 %) : 250 000 × 7,5 % = 18 750 €
Travaux (forfait 15 %, >5 ans) : 250 000 × 15 % = 37 500 €
Prix d'acquisition corrigé : 250 000 + 18 750 + 37 500 = 306 250 €
Sans réintégration :
Plus-value = 280 000 − 306 250 = −26 250 € → PAS de plus-value
Avec réintégration des amortissements :
Plus-value = 280 000 − 306 250 + 63 000 = 36 750 €
Vous voyez la mécanique ? Sans amortissement, pas de plus-value. Avec 63 000 € d'amortissements réintégrés, la plus-value passe à 36 750 €.
Abattements pour durée de détention (9 ans = 4 années complètes d'abattement)
Les abattements ne commencent qu'à partir de la 6e année révolue :
| Année | Abattement IR cumulé | Abattement PS cumulé |
|---|---|---|
| Année 6 | 6 % | 1,65 % |
| Année 7 | 12 % | 3,30 % |
| Année 8 | 18 % | 4,95 % |
| Année 9 | 24 % | 6,60 % |
Après 9 ans de détention :
Plus-value nette IR : 36 750 × (1 − 24 %) = 27 930 €
IR : 27 930 × 19 % = 5 307 €
Plus-value nette PS : 36 750 × (1 − 6,60 %) = 34 326 €
PS : 34 326 × 17,2 % = 5 904 €
Total impôt sur la plus-value : 5 307 + 5 904 = 11 211 €
Le bilan global sur 9 ans
| Poste | Montant |
|---|---|
| Économie d'impôt cumulée (9 ans, TMI 30 % + 17,2 %) | 63 000 × 47,2 % = 29 736 € |
| Impôt sur la plus-value à la revente | −11 211 € |
| Gain fiscal net | +18 525 € |
Résultat : même avec la réintégration, vous restez largement gagnant. L'économie d'impôt annuelle pendant 9 ans a rapporté bien plus que l'impôt sur la plus-value à la sortie.
Résultat : zéro surprise. L'amortissement ne vous "coûte" rien à la revente — il vous coûte moins que ce qu'il vous a rapporté pendant la location.
Abattements par durée de détention : le tableau complet
Les abattements s'appliquent sur la plus-value brute réintégrée, par année de détention au-delà de la 5e année.
| Durée de détention | Abattement IR (par an) | Abattement PS (par an) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonéré IR | 9 %/an |
| 30 ans révolus | Exonéré IR | Exonéré PS |
Deux seuils à retenir :
- 22 ans : plus aucun IR sur la plus-value (abattement de 100 %)
- 30 ans : plus aucun prélèvement social non plus (exonération totale)
Surtaxe sur les plus-values élevées
Si la plus-value nette (après abattement IR) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'applique (de 2 % à 6 %). C'est rare après 22 ans de détention, mais à anticiper sur une revente précoce d'un bien à forte valorisation.
Stratégies de sortie : quand revendre ?
Option 1 — Revente dès la fin de l'engagement (9-10 ans)
Vous récupérez votre capital rapidement. Mais la réintégration frappe à plein et les abattements sont faibles (24 % IR, 6,6 % PS). C'est la sortie la moins optimale fiscalement — mais parfois la plus pertinente patrimonieusement (réinvestissement, changement de vie).
Option 2 — Garder jusqu'à 22 ans (exonération IR)
L'abattement IR atteint 100 %. Vous ne payez plus que les prélèvements sociaux (17,2 %) sur une base elle-même réduite par les abattements PS. C'est souvent le point d'équilibre optimal.
Après 22 ans de détention sur notre exemple :
Plus-value brute : 36 750 € (hypothèse prix stable)
Abattement IR : 100 % → IR = 0 €
Abattement PS : ~30,25 % → PS sur 25 643 € = 4 411 €
Total impôt : 4 411 € au lieu de 11 211 €
Option 3 — Garder 30 ans (exonération totale)
Zéro impôt, zéro PS. Exonération complète. C'est la stratégie patrimoniale long terme — le bien est transmissible ou revendu sans aucune fiscalité sur la plus-value.
L'avis d'Hervé : « On peut rester sur le quai de la gare pendant des années sans jamais prendre le train. Et ce que beaucoup ratent, c'est qu'un investissement Jeanbrun n'est pas un placement à 9 ans. C'est un actif patrimonial. Si vous pouvez garder au-delà de 22 ans, faites-le. Vous aurez encaissé 9 ans d'économie fiscale ET une exonération quasi-totale à la revente. Les deux en même temps. »
Cas de force majeure : pas de réintégration
La loi prévoit des situations où l'engagement de 9 ans peut être rompu sans réintégration des amortissements ni pénalité fiscale :
| Situation | Base juridique | Conséquence |
|---|---|---|
| Décès du propriétaire | Article 31 CGI | Pas de réintégration. Les héritiers récupèrent le bien avec réévaluation de la base fiscale. |
| Invalidité 2e ou 3e catégorie | Article 31 CGI | Pas de réintégration. L'avantage fiscal passé est conservé intégralement. |
| Licenciement | Article 31 CGI | Pas de réintégration. Le dispositif prend fin sans pénalité. |
Ces exceptions protègent l'investisseur contre les aléas de la vie. Si vous êtes licencié après 6 ans d'amortissement et que vous devez revendre, les 42 000 € d'amortissements déduits ne sont pas remis en cause.
En clair ? Le dispositif n'est pas un piège. Vous gardez vos économies passées. Point.
Ce qu'il faut retenir avant de revendre
- Calculez AVANT de signer — Estimez la plus-value réintégrée avec un simulateur, pas au doigt mouillé.
- Intégrez les frais de vente — Honoraires d'agence (3-5 %), diagnostics, frais de mainlevée d'hypothèque.
- Vérifiez les abattements — Comptez en années révolues de détention, pas en années calendaires.
- Anticipez la surtaxe — Si la plus-value nette dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute.
- Évaluez le réinvestissement — Si vous revendez pour réinvestir, comparez le coût fiscal de sortie avec le rendement attendu du nouvel investissement.
Pour simuler l'impact précis sur votre situation, lancez une simulation rapide. Le simulateur intègre la projection de plus-value à la revente selon votre durée de détention.
Pour comprendre le mécanisme d'amortissement qui génère ces économies, consultez notre guide du calcul de l'amortissement Jeanbrun. Et pour le mécanisme de déficit foncier bonifié qui amplifie l'avantage fiscal pendant la location, un article complet détaille chaque étape. Consultez aussi le guide complet de la loi Jeanbrun et les erreurs à éviter en défiscalisation.
Sources : Article 150 VB du CGI (prix d'acquisition corrigé, réintégration des amortissements), Article 150 VC du CGI (abattements pour durée de détention), Article 31-I-1°-j du CGI (amortissement Jeanbrun), Article 18 de la Loi de Finances 2026. Données vérifiées au 31 mars 2026.
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