Dispositif fiscal — Loi de finances 2026
Statut Bailleur Privé 2026 : Tout Savoir sur le Dispositif Jeanbrun
Amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an, déficit foncier bonifié à 21 400 EUR, hors plafonnement des niches fiscales. Le statut de bailleur privé est le successeur du Pinel — en mieux.
Qu'est-ce que le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé est un régime fiscal instauré par la loi Jeanbrun (Article 18 de la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026). Il permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % du prix du logement (base 80 % hors terrain), dans la limite de 8 000 à 12 000 EUR par an.
Le dispositif s'adresse aux personnes physiques qui acquièrent un logement collectif neuf (toutes zones) ou ancien avec travaux (zones B2/C, 30 % minimum du prix en travaux) et s'engagent à le louer nu pendant 9 ans en résidence principale du locataire, à loyer plafonné. Le déficit foncier généré est imputable sur le revenu global dans la limite de 21 400 EUR/an (contre 10 700 EUR en droit commun). L'amortissement étant une déduction et non une réduction d'impôt, il échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR.
Source : Article 18 de la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026 — Legifrance.gouv.fr — Mis à jour le 31 mars 2026
Qui peut obtenir le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé Jeanbrun est accessible à tout contribuable français qui respecte ces conditions cumulatives.
Vous devez être une personne physique domiciliée fiscalement en France. Les SCI à l'IS, les SCPI et les personnes morales ne sont pas éligibles au statut de bailleur privé Jeanbrun. Les SCI à l'IR transparentes peuvent en bénéficier sous conditions.
Seuls les appartements (logements collectifs) sont éligibles. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Le bien doit être neuf (toutes zones) ou ancien avec travaux représentant au minimum 30 % du prix d'achat (zones B2 et C uniquement).
Le logement doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire. Le loyer doit respecter les plafonds fixés par zone géographique et par niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social).
Vous vous engagez à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans. En cas de rupture anticipée de l'engagement (vente, reprise du bien), les amortissements déduits font l'objet d'une reprise fiscale, sauf exceptions légales (licenciement, invalidité, décès).
Attention : les conditions de ressources du locataire s'appliquent uniquement aux niveaux social et très social. Le niveau intermédiaire n'impose pas de plafond de ressources pour le locataire, mais les loyers restent plafonnés.
Avantages fiscaux du bailleur privé Jeanbrun
Le statut de bailleur privé repose sur 3 piliers fiscaux qui en font le dispositif le plus avantageux depuis la loi Pinel.
Vous déduisez chaque année un pourcentage du prix du bien (calculé sur 80 % de la valeur, hors terrain) de vos revenus fonciers. Le taux dépend du niveau de loyer choisi :
| Niveau de loyer | Taux neuf | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 EUR |
| Social | 4,5 % | 10 000 EUR |
| Très social | 5,5 % | 12 000 EUR |
Exemple : pour un bien à 250 000 EUR, la base amortissable est de 200 000 EUR (80 %). Au taux intermédiaire de 3,5 %, l'amortissement annuel est de 7 000 EUR déduits de vos revenus fonciers.
En droit commun, le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 EUR par an. Avec le statut de bailleur privé Jeanbrun, ce plafond est doublé à 21 400 EUR/an.
Concrètement, si vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, amortissement Jeanbrun, charges de copropriété, taxe foncière) dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global — réduisant directement votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux. C'est un levier considérable pour les contribuables à TMI élevée (30 %, 41 % ou 45 %).
La plupart des dispositifs de défiscalisation (ex-Pinel, Denormandie, Girardin) sont soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR/an. Le statut de bailleur privé Jeanbrun y échappe totalement.
Pourquoi ? Parce que l'amortissement Jeanbrun est une déduction des revenus fonciers, pas une réduction d'impôt. C'est la même mécanique que le déficit foncier de droit commun — mais avec des plafonds nettement plus élevés. Vous pouvez donc cumuler l'amortissement Jeanbrun avec d'autres réductions d'impôt sans risque de saturer le plafond.
Comment devenir bailleur privé Jeanbrun en 4 étapes
La démarche est simple. Pas de demande d'agrément ni de formulaire spécifique : le statut s'obtient de fait dès lors que vous respectez les conditions.
Achetez un appartement neuf (VEFA ou achevé depuis moins de 5 ans) en zone A bis, A, B1, B2 ou C. Ou un appartement ancien avec travaux en zones B2 ou C, avec un montant de travaux d'au moins 30 % du prix d'achat. Les maisons individuelles sont exclues.
Vous avez le choix entre 3 niveaux : intermédiaire (amortissement 3,5 %, plafond 8 000 EUR), social (4,5 %, 10 000 EUR) ou très social (5,5 %, 12 000 EUR). Plus le loyer est bas, plus l'amortissement est élevé. C'est un arbitrage entre rendement locatif et avantage fiscal.
Louez le logement nu, en résidence principale du locataire, à un loyer inférieur aux plafonds réglementaires. Le bail doit être signé dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux. L'engagement de 9 ans court à compter de la première mise en location.
Chaque année, déduisez l'amortissement de vos revenus fonciers sur le formulaire 2044 spécial. La base amortissable est 80 % de la valeur du bien (terrain exclu). Si les déductions créent un déficit, il s'impute sur votre revenu global jusqu'à 21 400 EUR/an.
Source : Article 18 de la loi de finances pour 2026 — Consultez notre guide complet de la loi Jeanbrun pour le détail des plafonds par zone.
Bailleur privé Jeanbrun vs LMNP vs SCI
Trois statuts, trois logiques patrimoniales. Voici un comparatif factuel pour choisir celui qui correspond à votre situation.
| Critère | Bailleur privé Jeanbrun | LMNP | SCI |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue (non meublée) | Meublée | Nue ou meublée (IS) |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (micro ou réel) | IR ou IS selon option |
| Amortissement | 3,5 % à 5,5 %/an (Jeanbrun) | Composant par composant (réel) | Possible en IS uniquement |
| Déficit foncier | 21 400 EUR/an (bonifié) | Report sur BIC uniquement | 10 700 EUR/an (IR) ou report IS |
| Plafonnement niches | Hors plafonnement | Non concerné (BIC) | Selon régime |
| Engagement | 9 ans minimum | Aucun | Selon statuts |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers (non pro) | IR : particuliers / IS : professionnelle |
| Idéal pour | TMI élevée, patrimoine long terme | Flexibilité, rendement locatif | Transmission, gestion collective |
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Questions fréquentes sur le statut de bailleur privé
Les réponses aux questions que vous vous posez sur le statut de bailleur privé Jeanbrun.
Qu'est-ce que le statut de bailleur privé Jeanbrun ?
Le statut de bailleur privé Jeanbrun est un régime fiscal créé par l'Article 18 de la loi de finances pour 2026 (promulguée le 19 février 2026). Il permet aux propriétaires qui louent un logement collectif à titre de résidence principale du locataire de déduire un amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % de leurs revenus fonciers, selon le niveau de loyer choisi.
Qui peut obtenir le statut de bailleur privé ?
Toute personne physique domiciliée en France qui acquiert un logement collectif neuf (toutes zones) ou ancien avec travaux (zones B2/C, 30 % minimum du prix d'achat en travaux) et s'engage à le louer nu pendant 9 ans minimum en résidence principale du locataire, à un loyer plafonné.
Quels sont les avantages fiscaux du bailleur privé Jeanbrun ?
L'amortissement annuel va de 3,5 % (loyer intermédiaire) à 5,5 % (loyer très social), plafonné à 8 000 ou 12 000 EUR/an. Le déficit foncier est bonifié à 21 400 EUR/an (contre 10 700 EUR en droit commun). L'amortissement est une déduction fiscale, pas une réduction d'impôt : il échappe donc au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR/an.
Le statut de bailleur privé est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?
Non. C'est l'un des avantages majeurs du dispositif Jeanbrun. L'amortissement est une déduction des revenus fonciers (et non une réduction d'impôt), ce qui le place hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR/an. Vous pouvez cumuler le statut de bailleur privé avec d'autres avantages fiscaux.
Quelle est la durée d'engagement pour le statut de bailleur privé ?
L'engagement de location est de 9 ans minimum. Le logement doit être loué nu (non meublé) en résidence principale du locataire, à un loyer inférieur aux plafonds fixés par zone géographique et par niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social).
Bailleur privé Jeanbrun ou LMNP : que choisir ?
Les deux statuts ne s'adressent pas aux mêmes profils. Le bailleur privé Jeanbrun concerne la location nue avec un amortissement déductible des revenus fonciers et un déficit foncier bonifié à 21 400 EUR. Le LMNP concerne la location meublée avec un amortissement sur les BIC. Le bailleur privé sort du plafonnement des niches fiscales, pas le LMNP (qui n'y est pas soumis non plus car BIC). Le choix dépend de votre stratégie patrimoniale.
Peut-on cumuler le statut de bailleur privé avec le PTZ ?
Non. Le statut de bailleur privé Jeanbrun concerne l'investissement locatif (vous louez le bien). Le PTZ finance votre résidence principale. Les deux dispositifs s'adressent à des situations différentes. En revanche, rien n'empêche d'avoir un PTZ sur votre résidence principale ET un investissement en bailleur privé Jeanbrun par ailleurs.
Comment déclarer l'amortissement Jeanbrun sur mes impôts ?
L'amortissement se déclare sur la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 spécial). Vous déduisez le montant de l'amortissement annuel (calculé sur 80 % de la valeur du bien, hors terrain) de vos revenus fonciers bruts. Si cette déduction crée un déficit foncier, celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 21 400 EUR/an.
Quels logements sont éligibles au statut de bailleur privé ?
Seuls les logements collectifs (appartements) sont éligibles. En neuf, toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C) sont couvertes. En ancien avec travaux, seules les zones B2 et C sont éligibles, avec un montant de travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
Le statut de bailleur privé est-il rétroactif ?
Non. Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2026. Les biens acquis avant cette date ne peuvent pas bénéficier du statut de bailleur privé Jeanbrun. Si vous avez signé un VEFA (achat sur plan) avant 2026 avec livraison en 2026, consultez votre conseiller fiscal pour vérifier votre éligibilité.
Dispositif en vigueur depuis le 1er janvier 2026
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