Jeanbrun vs Pinel : comparatif fiscal complet 2026

La loi Jeanbrun (article 18, Loi de Finances 2026, promulguée le 19/02/2026) est un amortissement déductible des revenus fonciers — pas une réduction d'impôt comme le Pinel. Résultat : l'avantage est proportionnel au TMI. À 30 % ou plus, Jeanbrun bat le Pinel. À 11 %, le Pinel aurait été plus rentable — mais il a disparu fin 2024. Déficit foncier bonifié : 21 400 EUR/an (le double du droit commun).

En bref

• Pinel : réduction d'impôt directe, identique quel que soit le TMI, terminé fin 2024
• Jeanbrun : amortissement déductible, avantage proportionnel au TMI (30 %, 41 %, 45 %)
• Déficit foncier : 21 400 €/an avec Jeanbrun (inexistant avec Pinel)
• Ancien rénové : éligible uniquement avec Jeanbrun (travaux ≥ 30 %)
• Engagement : 9 ans unique (Jeanbrun) vs 6/9/12 ans au choix (Pinel)

Pinel a disparu fin 2024. La loi Jeanbrun (Loi de Finances 2026) prend le relais. On ne va pas se mentir : comparer ces deux dispositifs ligne à ligne serait une erreur. Leur mécanisme fiscal est fondamentalement différent. Pinel offrait une réduction d'impôt directe (article 199 novovicies du CGI). Jeanbrun fonctionne par amortissement déductible des revenus fonciers (article 31-I-1°-j du CGI). Et cette différence, selon votre tranche marginale d'imposition, change absolument tout.

Concrètement, ça veut dire quoi ? On vous montre les chiffres, les calculs, et ce que vous gagnez vraiment. Pour une vue complète du dispositif, consultez notre guide complet de la loi Jeanbrun 2026.

Quelle est la différence fondamentale entre Jeanbrun et Pinel ?

Avant de comparer les montants, comprenez comment chaque dispositif réduit votre facture fiscale. Parce que c'est là que tout diverge.

Pinel : une réduction d'impôt directe

Le Pinel fonctionnait comme une réduction d'impôt (pas un crédit d'impôt — la nuance compte). Réduction directe sur votre IR, calculée en pourcentage du prix d'acquisition (plafonné à 300 000 EUR et 5 500 EUR/m2) :

• 6 ans : 12% du prix (taux pleins, avant 2023)
• 9 ans : 18% du prix
• 12 ans : 21% du prix

En 2024 (dernière année), les taux étaient dégradés : 9/12/14% pour 6/9/12 ans.

Un bien à 250 000 EUR, engagement 9 ans, taux plein : 45 000 EUR de réduction totale. Soit 5 000 EUR par an. TMI 11 % ou TMI 41 % ? Même montant. Point.

Jeanbrun : un amortissement déductible des revenus fonciers

La loi Jeanbrun, c'est un autre monde. Pas de réduction d'impôt. Vous déduisez un amortissement de vos revenus fonciers. Résultat : votre revenu imposable baisse, et avec lui votre IR et vos prélèvements sociaux (17,2 %).

Chaque année, vous déduisez un montant d'amortissement de vos loyers. Si l'amortissement dépasse vos loyers, le surplus crée un déficit foncier imputable sur votre revenu global (plafonné à 21 400 EUR/an avec Jeanbrun, contre 10 700 EUR en droit commun).

Et c'est là que tout bascule : l'économie fiscale dépend de votre TMI. Plus il est élevé, plus vous récupérez. TMI 45 % ? Vous récupérez presque la moitié de l'amortissement en économie d'impôt. TMI 11 % ? Beaucoup moins rentable.

Quels sont les paramètres clés de la loi Jeanbrun ?

Engagement et base de calcul

Taux d'amortissement : immobilier neuf

Le taux et le plafond varient selon le niveau de loyer que vous pratiquez :

Taux d'amortissement : ancien avec travaux

Pour l'ancien rénové (travaux représentant au moins 30% du prix d'achat), les taux sont inférieurs. Découvrez les zones éligibles et leurs plafonds pour bien calibrer votre projet :

Comment comparer Jeanbrun et Pinel en un tableau ?

Combien économise-t-on avec Jeanbrun vs Pinel ?

Les grandes théories, tout le monde en a. Prenons un cas concret.

Hypothèses communes

• Prix d'acquisition : 250 000 EUR
• Bien neuf, loyer intermédiaire
• Durée d'engagement : 9 ans
• TMI de l'investisseur : 30%

Scénario Pinel 2024 (taux dégradés)

• Taux applicable : 12% sur 9 ans
• Réduction d'impôt totale : 250 000 x 12% = 30 000 EUR
• Réduction annuelle : 30 000 / 9 = 3 333 EUR/an
• Identique quel que soit le TMI

Scénario Jeanbrun 2026

Étape 1 : calcul de la base amortissable

250 000 EUR x 80% = 200 000 EUR

Étape 2 : calcul de l'amortissement annuel

200 000 EUR x 3,5% = 7 000 EUR/an

Ce montant est inférieur au plafond de 8 000 EUR, donc il s'applique intégralement.

Étape 3 : calcul de l'économie fiscale annuelle

Économie IR :     7 000 x 30%   = 2 100 EUR
Économie PS :     7 000 x 17,2% = 1 204 EUR
Économie totale : 2 100 + 1 204 = 3 304 EUR/an

Étape 4 : bilan sur 9 ans

Amortissement total :   7 000 x 9 = 63 000 EUR
Économie fiscale totale : 3 304 x 9 = 29 736 EUR

Bilan comparatif pour cet exemple

À TMI 30 %, les deux dispositifs sont quasi identiques pour un bien neuf intermédiaire. Sauf que cette équivalence est trompeuse. Lisez la suite.

L'avis d'Hervé : "Je préfère vous dire un truc qui pique maintenant plutôt qu'un truc qui vous fait plaisir et qui vous coûte cher dans 5 ans : le Pinel, c'est fini. Tant mieux. En 15 ans d'immobilier neuf et de gestion de patrimoine, j'ai vu des centaines d'investisseurs Pinel. Le mécanisme était simple. Trop simple. On vendait du Pinel à des TMI 11 % qui n'avaient rien à y faire. Jeanbrun est mieux conçu : l'avantage est proportionnel à votre imposition. Plus vous payez d'impôts, plus vous économisez. C'est pas plus compliqué que ça."

Quel est l'impact du TMI sur l'avantage Jeanbrun ?

C'est là que ça devient intéressant. Avec Pinel, tout le monde touchait la même chose. Avec Jeanbrun, l'économie varie du simple au triple selon votre TMI. Regardons les chiffres.

Économie Jeanbrun selon le TMI (même exemple : 250 000 EUR, neuf intermédiaire, 7 000 EUR/an d'amortissement)

Ce que ça signifie concrètement

• TMI 11% : Pinel 2024 était nettement plus avantageux (30 000 EUR contre 17 766 EUR)
• TMI 30% : quasi-équivalence entre les deux dispositifs
• TMI 41% : Jeanbrun devient supérieur (36 666 EUR contre 30 000 EUR), +22% d'avantage
• TMI 45% : Jeanbrun creuse encore l'écart (39 186 EUR contre 30 000 EUR), +30% d'avantage

La règle est limpide : plus votre TMI est élevé, plus Jeanbrun est avantageux par rapport à Pinel. À l'inverse, les contribuables faiblement imposés auraient été mieux servis par le Pinel. Mais il n'existe plus. Pour maîtriser le calcul de votre amortissement, suivez notre guide pas à pas du calcul Jeanbrun.

Autre avantage souvent oublié : l'amortissement Jeanbrun est hors plafonnement global des niches fiscales (10 000 EUR/an). C'est une déduction, pas une réduction d'impôt. Le Pinel, lui, entrait dans le plafond des niches. Si vous aviez déjà d'autres réductions (emploi à domicile, garde d'enfants), le Pinel était parfois amputé.

Pourquoi le déficit foncier bonifié est-il un avantage exclusif Jeanbrun ?

L'article 156-I-3° du CGI modifié par la loi Jeanbrun double le plafond de déficit foncier : 21 400 EUR par an au lieu de 10 700 EUR en droit commun. Le double. Et ça, personne n'en parle assez.

Quand vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance, gestion, amortissement) dépassent vos loyers, le déficit est imputable sur votre revenu global dans cette limite de 21 400 EUR. Le surplus ? Reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les premières années, quand les intérêts d'emprunt sont élevés et que les loyers ne couvrent pas toutes les charges, ce mécanisme fait une vraie différence sur votre avis d'imposition.

Pinel ne proposait rien d'équivalent. Le déficit foncier existait en droit commun (10 700 EUR), mais sans bonification. Avec Jeanbrun, c'est le double. Point important : les intérêts d'emprunt restent imputables uniquement sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.

Pourquoi Jeanbrun ouvre-t-il l'ancien rénové contrairement au Pinel ?

Pinel était exclusivement réservé au neuf (ou assimilé). Jeanbrun ouvre le dispositif à l'ancien avec travaux. Conditions :

• Travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat (attention : ne pas confondre avec le seuil Denormandie de 25 % du coût total achat + travaux)
• DPE final de classe A, B ou C après rénovation
• Travaux d'amélioration, de transformation ou de rénovation énergétique
• Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux

Les taux sont inférieurs au neuf (3,0 % à 4,0 % selon le loyer), mais cette ouverture permet d'investir dans des centres-villes où le foncier neuf est rare. Et souvent à des prix d'acquisition plus bas.

Quels sont les points de vigilance avant de choisir Jeanbrun ?

1. L'emplacement reste la variable numéro un

Aucun avantage fiscal ne rattrape un mauvais emplacement. Je ne suis pas là pour vous vendre du rêve. Je suis là pour vous montrer des chiffres. Et le premier chiffre à vérifier, c'est la tension locative. Avant de regarder le dispositif, évaluez :

• La tension locative réelle de la ville et du quartier
• La proximité transports, commerces, services
• Le dynamisme économique et démographique local

2. Ne confondez pas amortissement et enrichissement

L'amortissement réduit votre impôt, mais ne crée pas de trésorerie. L'économie fiscale ne compense pas un cash-flow négatif excessif. Vérifiez que l'opération est viable avant l'avantage fiscal, pas grâce à lui.

L'avis d'Hervé : "En 15 ans d'immobilier neuf et de gestion de patrimoine, j'ai vu des investisseurs acheter uniquement pour la carotte fiscale. Résultat : un bien mal placé, un locataire introuvable, et un avantage fiscal qui ne compense pas les mensualités à vide. Jardinons notre jardin : achetez dans une ville que vous connaissez, vérifiez la demande locative, et seulement après, regardez la fiscalité."

3. L'engagement de 9 ans est ferme

Contrairement au Pinel qui offrait un choix entre 6, 9 et 12 ans, Jeanbrun impose un engagement unique de 9 ans. Pas de souplesse. Évaluez votre situation personnelle et professionnelle sur cette durée avant de signer. Une revente anticipée ? Reprise de l'avantage fiscal. L'État reprend tout.

4. Logements collectifs uniquement

Les maisons individuelles sont exclues. Seuls les logements en immeuble collectif sont éligibles. Et la location doit être nue (pas de meublé). Si vous cherchez du meublé, c'est le LMNP qu'il vous faut.

5. L'exigence DPE A, B ou C

Le bien doit atteindre un DPE de classe A, B ou C. En neuf, c'est rarement un problème (RE2020 impose A ou B de fait). En ancien rénové, c'est un vrai critère de sélection — un DPE D ne suffit pas. Mais le bon côté : vous constituez un patrimoine conforme aux normes énergétiques à venir. Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

Quel profil d'investisseur devrait choisir Jeanbrun plutôt que Pinel ?

Bon, concrètement, qui est concerné ? Retrouvez aussi les erreurs courantes à éviter en défiscalisation. Le profil type :

• TMI de 30% ou plus : l'amortissement déductible génère une économie significative
• Revenus fonciers existants : l'amortissement vient directement réduire la base imposable de vos loyers
• Vision patrimoniale à 9 ans : l'engagement fixe convient à une stratégie de moyen terme
• Capacité d'emprunt suffisante : pour profiter du déficit foncier bonifié les premières années

À l'inverse, un contribuable au TMI 11% sans revenus fonciers existants aurait tiré davantage de bénéfice du Pinel, qui offrait un avantage identique quel que soit le niveau d'imposition.

Jeanbrun ou Pinel : que retenir en résumé ?

Le choix n'en est plus vraiment un : Pinel n'existe plus. Mais comprendre la différence entre ces deux mécanismes reste la base pour calibrer vos attentes. Avec Jeanbrun, votre économie fiscale dépend directement de votre TMI. C'est la donnée à maîtriser avant de vous engager. Pas le prix au mètre carré, pas le rendement locatif brut. Votre TMI.

Si vous hésitez aussi avec le statut de loueur meublé, consultez notre comparatif LMNP ou Jeanbrun. Et pour comprendre le cadre juridique, découvrez le statut de bailleur privé.

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Vous voulez savoir ce que Jeanbrun change pour vous ? Simulez votre avantage fiscal en fonction de votre TMI, du prix du bien et du niveau de loyer. Gratuit, sans engagement, résultat en 2 minutes.

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Cet article a été mis à jour le 31 mars 2026. Les informations reposent sur l'article 18 de la Loi de Finances 2026 (dispositif Jeanbrun, promulguée le 19/02/2026) et les articles 31-I-1°-j et 156-I-3° du CGI. Les décrets d'application sont attendus au S1 2026. Ces informations sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse adaptée à votre situation.