LMNP ou Jeanbrun : Quel Dispositif Choisir en 2026 ?

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Choisissez le LMNP si vous recherchez la flexibilité (pas d'engagement, location meublée, amortissement total bien + mobilier). Choisissez Jeanbrun si votre TMI atteint 41-45 % et que vous visez un horizon de 9 ans minimum (déficit foncier bonifié à 21 400 €/an sur revenu global, location nue). Les deux dispositifs sont hors plafonnement des niches fiscales et non cumulables sur un même bien.

En bref

• LMNP : location meublée, pas d'engagement, amortissement bien + mobilier, tous types de biens
• Jeanbrun : location nue, engagement 9 ans, amortissement 3,5 %-5,5 %, logements collectifs
• TMI 11-30 % : LMNP généralement plus avantageux (flexibilité + amortissement total)
• TMI 41-45 % : Jeanbrun devient plus intéressant grâce au déficit foncier bonifié (21 400 €/an sur revenu global)
• Cumul : impossible sur le même bien, mais possible sur des biens différents

On n'est pas sur un compte Instagram de développement personnel. On parle de vrais euros, de vrais impôts et de vrais engagements. LMNP ou Jeanbrun ? Les deux utilisent un mécanisme d'amortissement, mais les règles du jeu sont radicalement différentes. Bon, concrètement : ce guide vous montre les chiffres, pas ce que vous voulez entendre. Pour éviter les pièges courants, consultez aussi les erreurs à éviter en défiscalisation.

Comment fonctionnent les mécanismes LMNP et Jeanbrun ?

LMNP : l'amortissement comptable en meublé

Le LMNP permet de déduire l'amortissement du bien et du mobilier de vos revenus locatifs (BIC). Résultat : votre base imposable fond.

Principe :

• Vous amortissez le bien sur 20-30 ans (par composants : gros oeuvre, toiture, installations techniques)
• Vous amortissez le mobilier sur 5-10 ans
• Ces charges comptables réduisent votre bénéfice imposable
• Règle d'or (art. 39 C CGI) : l'amortissement ne peut PAS créer de déficit en LMNP — l'excédent est reporté sans limite de durée
• Pas d'engagement de durée
• Seuil micro-BIC : 77 700 €/an de recettes (art. 50-0 CGI) — au-delà, régime réel obligatoire

Exemple :

• Loyers annuels : 10 000 €
• Charges réelles : 2 000 €
• Résultat avant amortissements : 8 000 €
• Amortissement calculé (immeuble + mobilier) : 7 500 €
• Résultat BIC : 500 € (au lieu de 10 000 €)
• Si l'amortissement dépassait 8 000 €, l'excédent serait reporté (règle d'or, art. 39 C CGI)

Loi Jeanbrun : l'amortissement en location nue

Autre philosophie. La loi Jeanbrun utilise un mécanisme d'amortissement sur la location nue, avec des règles spécifiques et un engagement de durée.

Principe :

• Amortissement de 80% du prix d'acquisition
• Taux annuels : 3,5% à 5,5% selon le type de location
• Déduction des revenus fonciers (location nue)
• Engagement 9 ans
• Plafonds annuels : 8 000 € / 10 000 € / 12 000 €
• Déficit foncier bonifié reportable (21 400 €/an sur revenu global, vs 10 700 € en droit commun)

Exemple :

• Prix d'acquisition : 200 000 €
• Base amortissable : 160 000 € (80%)
• Taux : 3,5% (location intermédiaire)
• Amortissement annuel : 5 600 €

Quel est le comparatif détaillé LMNP vs Jeanbrun ?

Point de vigilance majeur (2025) : C'est bon, les légendes urbaines. Jusqu'en 2025, on entendait partout que le LMNP permettait d'échapper à la réintégration des amortissements dans la plus-value. C'est terminé. Depuis la loi n°2025-127 du 14 février 2025 (article 84), les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — exactement comme pour Jeanbrun (article 150 VB du CGI). Les deux dispositifs sont désormais logés à la même enseigne sur ce point.

L'avis d'Hervé : « Les "on m'a dit que le LMNP, c'est pas de plus-value sur les amortissements", c'est le premier obstacle à une bonne décision. Depuis février 2025, la donne a changé. Si quelqu'un vous dit encore le contraire, changez de conseiller. »

Combien économise-t-on avec LMNP vs Jeanbrun ?

Prenons un investissement type pour comparer les deux dispositifs sur 9 ans.

Hypothèses communes

• Prix d'acquisition : 200 000 €
• Loyer annuel : 8 400 € (700 €/mois)
• Charges annuelles : 2 000 €
• TMI investisseur : 30%
• Emprunt : 180 000 € sur 20 ans à 3,5%

Scénario LMNP

Amortissements calculés :

• Immeuble (80% du prix, par composants) : ~6 200 €/an
• Mobilier (15 000 € sur 7 ans) : 2 143 €/an
• Total calculé : 8 343 €/an

Résultat annuel :

• Loyers : 8 400 €
• Charges : -2 000 €
• Résultat avant amortissements : 6 400 €
• Amortissement déductible : 6 400 € (plafonné par la règle d'or, art. 39 C CGI)
• Amortissement reporté : 1 943 €/an (réutilisable les années suivantes, sans limite de durée)
• Résultat BIC : 0 €

C'est le point que beaucoup de « conseillers » oublient de vous expliquer : en LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Il ramène votre résultat à zéro. Point. L'excédent est stocké et réutilisé plus tard.

Fiscalité :

• Impôt sur loyers : 0 € (résultat BIC nul)
• PS sur loyers : 0 €
• Aucun impôt sur les loyers pendant les premières années

Bilan sur 9 ans :

• Loyers perçus : 75 600 € (8 400 x 9)
• Sans amortissement, vous auriez payé : 6 400 x (30% + 17,2%) x 9 = 27 187 € d'impôts
• Avec LMNP : 0 € d'impôt sur les loyers
• Stock d'amortissements reportés : ~17 487 € (utilisable après les 9 ans)

Scénario Jeanbrun (location nue)

Amortissement :

• Base : 200 000 × 80% = 160 000 €
• Taux : 3,5% (intermédiaire)
• Amortissement annuel : 5 600 €

Fiscalité des loyers (revenus fonciers, art. 31-I-1-j CGI) :

• Loyers : 8 400 €
• Charges déductibles (hors intérêts) : -2 000 €
• Amortissement Jeanbrun : -5 600 €
• Résultat hors intérêts : 800 € (positif)
• Intérêts emprunt : -5 500 €
• Résultat foncier total : -4 700 € (déficit)

Répartition du déficit (art. 156-I-3° CGI) :

• Le résultat hors intérêts est positif (800 €) : dans cet exemple, pas de déficit imputable sur le revenu global
• Le déficit de 4 700 € est causé par les intérêts d'emprunt, déductibles uniquement des revenus fonciers
• Ce déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Concrètement, qu'est-ce que ça change ? Sans Jeanbrun, votre résultat foncier serait de 900 € (8 400 - 2 000 - 5 500) et vous paieriez 425 €/an d'impôts (IR 30% + PS 17,2%). Avec Jeanbrun : zéro impôt sur les loyers + un stock de déficit pour les années suivantes. Le déficit foncier bonifié (21 400 €/an sur revenu global) prend tout son sens avec un investissement plus important ou un bien avec travaux.

Bilan sur 9 ans :

• Sans Jeanbrun : 425 x 9 = 3 825 € d'impôts sur les loyers
• Avec Jeanbrun : 0 € d'impôt + 42 300 € de déficit reporté (utilisable sur futurs revenus fonciers)
• Économie directe : 3 825 € + valeur du déficit reporté

Comparaison des résultats

Verdict TMI 30% : Sur ce type de bien (200 000 €, loyer modeste), le LMNP génère une économie fiscale directe nettement supérieure. Mais Jeanbrun crée un stock de déficit foncier reportable de 42 300 € -- un avantage majeur si vous achetez un deuxième bien locatif ou si vos revenus fonciers augmentent. Et avec un TMI de 41-45 % ou un bien plus cher, l'équation change radicalement. C'est pas plus compliqué que ça -- il faut comparer avec VOS chiffres.

Vous voulez comparer avec vos vrais chiffres ? Utilisez notre simulateur gratuit LMNP vs Jeanbrun — 2 minutes, zéro engagement.

Quel profil d'investisseur devrait choisir le LMNP ?

✅ Profils adaptés :

1. Recherche de flexibilité

   • Pas d'engagement de durée
   • Revente possible à tout moment
   • Changement de stratégie libre

2. Investissement étudiant/tourisme

   • Location meublée courte durée
   • Rendement élevé (10-15%+)
   • Turnover géré

3. Amortissement maximal

   • Mobilier renouvelé régulièrement
   • Travaux d'amélioration fréquents
   • Déficit reportable sur 10 ans

4. Pas de contraintes locataires

   • Pas de plafonds de ressources
   • Pas de plafonds de loyer
   • Liberté totale de gestion

5. Tous types de biens

   • Appartement, maison, studio
   • Neuf ou ancien
   • Toutes zones

Avantages LMNP

✅ Pas d'engagement de durée
✅ Loyers meublés supérieurs (+10-20%)
✅ Amortissement total (bien + mobilier)
✅ Liberté géographique totale
✅ Pas de plafonds loyer/ressources

Inconvénients LMNP

❌ Gestion plus complexe (turnover, mobilier)
❌ Charges plus élevées (équipements, usure)
❌ Marché locatif plus volatil
❌ Reprise d'amortissement à la revente (loi n°2025-127 du 14/02/2025, art. 84)

Quel profil d'investisseur devrait choisir la loi Jeanbrun ?

✅ Profils adaptés :

1. TMI élevée (30-45%)

   • Amortissement + déficit foncier optimisé
   • Économie d'impôt maximale
   • Pas de plafonnement niche fiscale

2. Horizon long terme (≥ 9 ans)

   • Engagement 9 ans minimum
   • Constitution de patrimoine
   • Stratégie buy and hold

3. Investissement locatif classique

   • Location nue longue durée
   • Stabilité locative recherchée
   • Gestion simplifiée

4. Zones toutes éligibles

   • Investissement possible partout en France
   • Villes B2/C accessibles
   • Diversification géographique

5. Nouveau dispositif (LF 2026, art. 18)

   • Profiter du nouveau cadre fiscal dès maintenant
   • Pas de date de fin fixée dans le texte initial

Avantages Jeanbrun

✅ Déficit foncier bonifié 21 400 €/an (10 700 € en droit commun) sur revenu global
✅ Toute la France éligible
✅ Pas de plafonnement niche fiscale
✅ Location nue = gestion simplifiée
✅ Stabilité locative (bail 3 ans)

Inconvénients Jeanbrun

❌ Engagement 9 ans strict
❌ Plafonds de loyer par zone
❌ Plafonds de ressources locataires
❌ Logements collectifs uniquement
❌ Loyers nue inférieurs au meublé (-10-20%)

Peut-on cumuler LMNP et Jeanbrun ?

Non sur le même bien (la loi Jeanbrun impose une location nue, le LMNP impose du meublé). Mais vous pouvez détenir :

• Un bien en LMNP (meublé, flexibilité)
• Un autre bien en Jeanbrun (nue, déficit foncier)

C'est d'ailleurs la stratégie que je recommande aux investisseurs qui ont déjà un premier bien en meublé et un TMI qui grimpe.

Quelle matrice de décision pour choisir entre LMNP et Jeanbrun ?

Pour savoir dans quelle zone se situe votre projet, consultez notre article sur les zones éligibles à la loi Jeanbrun. Vous pouvez aussi découvrir les meilleures villes pour investir en Jeanbrun.

Quels sont les cas pratiques LMNP vs Jeanbrun ?

Cas 1 : Jeune cadre, TMI 30%, Lyon

Profil :

• 32 ans, célibataire
• Revenus : 55 000 €/an
• TMI : 30%
• Horizon : 10+ ans

Recommandation : Jeanbrun

• Engagement 9 ans compatible avec horizon
• TMI 30% = bon rendement fiscal
• Lyon = forte tension locative
• Location nue = gestion simple

Cas 2 : Investisseur expérimenté, TMI 45%, Toulouse

Profil :

• 48 ans, couple
• Revenus : 120 000 €/an
• TMI : 45%
• Déjà 2 biens locatifs

Recommandation : Jeanbrun

• TMI 45% = déficit foncier bonifié maximal (21 400 x 45% = 9 630 €/an de réduction d'IR sur le revenu global)
• Amortissement hors plafond niche fiscale
• Stratégie patrimoniale long terme

Cas 3 : Étudiant proximité université, Bordeaux

Profil :

• Investisseur 40 ans
• TMI : 30%
• Cible : étudiants
• Recherche rendement élevé

Recommandation : LMNP

• Location meublée courte durée
• Rendement 8-12% possible
• Pas d'engagement de durée
• Amortissement mobilier renouvelé

Conclusion

Deux dispositifs, deux philosophies. On ne va pas se raconter de belles histoires : il n'y a pas de « meilleur » dans l'absolu — il y a le meilleur pour vous.

LMNP = Flexibilité, rendement élevé, gestion active
Jeanbrun = Engagement, déficit foncier bonifié, gestion passive

Le bon choix dépend de quatre paramètres :

1. Votre TMI (≥ 30 % : Jeanbrun devient intéressant)
2. Votre horizon (≥ 9 ans : Jeanbrun possible)
3. Le type de location souhaité (meublé = LMNP / nue = Jeanbrun)
4. Votre appétence pour la gestion (active = LMNP / passive = Jeanbrun)

L'avis d'Hervé : « Je ne suis pas là pour vous vendre du rêve. Si votre TMI est à 11 %, Jeanbrun ne vous apportera pas grand-chose. LMNP sera plus adapté. Mais si vous êtes à 41-45 % avec un horizon long, le déficit foncier bonifié à 21 400 € peut changer la donne. Mon job, c'est de vous montrer les chiffres — pas ce que vous voulez entendre. »

Pour une simulation personnalisée, utilisez notre simulateur gratuit qui compare les deux dispositifs selon votre situation.

Pour aller plus loin

• Loi Jeanbrun 2026 : Guide complet
• Comment calculer son amortissement Jeanbrun
• Guide investissement locatif pour débutants
• Comprendre le statut de bailleur privé

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⚠️ Statut législatif : Loi promulguée le 19 février 2026 (LF 2026, article 18).

Mis à jour le 31 mars 2026. Les informations sont fournies à titre pédagogique et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous engager.

Sources :

• Loi de Finances pour 2026, Article 18 — dispositif Jeanbrun (Legifrance)
• Loi n°2025-127 du 14 février 2025, Article 84 — réintégration amortissements LMNP dans la plus-value
• Code Général des Impôts : Art. 31-I-1°-j (amortissement Jeanbrun), Art. 39 C (règle d'or LMNP), Art. 50-0 (micro-BIC), Art. 150 VB (plus-values), Art. 155 IV (distinction LMNP/LMP), Art. 156-I-3° (déficit foncier bonifié)
• service-public.fr — Fiches pratiques investissement locatif