Comparatif simulateurs loi Jeanbrun 2026 : le classement honnête

En 2026, les meilleurs simulateurs pour calculer votre avantage fiscal Jeanbrun sont : simuler-loi-fiscale-jeanbrun.fr (le seul avec 12 modules, 3 niveaux de loyer comparés et PTZ intégré, 4.5/5), loibailleurprive.fr (interface propre et rapport PDF, 3.5/5), et Le Blog Patrimoine (calcul rapide sans inscription, 3/5). La loi Jeanbrun a remplacé le Pinel avec des taux d'amortissement de 3,5 à 5,5 % en neuf et un déficit foncier de 10 700 EUR/an (droit commun). Un mauvais choix de niveau de loyer peut vous coûter des milliers d'euros de réduction fiscale.

Transparence : cet article est publié par simuler-loi-fiscale-jeanbrun.fr. Nous avons appliqué les mêmes critères d'évaluation à notre propre simulateur qu'aux autres. Nous vous encourageons à tester plusieurs outils.

En bref

• 10 simulateurs analysés et notés par un spécialiste de l'immobilier neuf, de 1.5/5 à 4.5/5
• Un seul compare les 3 niveaux de loyer Jeanbrun (intermédiaire, social, très social) côte à côte
• Le PTZ intégré n'existe que chez nous : aucun concurrent ne calcule le Prêt à Taux Zéro dans la simulation Jeanbrun
• Le déficit foncier (10 700 EUR/an droit commun) est ignoré par 100 % des concurrents
• Attention aux formulaires de capture : plusieurs simulateurs exigent vos coordonnées avant de donner un résultat
• Croisez toujours au moins deux sources : aucun simulateur ne fait tout parfaitement

Pourquoi il est si difficile de comparer les simulateurs Jeanbrun

Vous cherchez un simulateur loi Jeanbrun et vous tombez sur une dizaine de sites qui proposent tous un « simulateur gratuit ». Le problème, c'est que derrière ce mot, on trouve des réalités très différentes : du simple formulaire à 3 champs au moteur de calcul complet avec 12 modules.

La loi Jeanbrun est entrée en vigueur le 19 février 2026. C'est un dispositif neuf, complexe, avec trois niveaux de loyer (intermédiaire, social, très social), des taux d'amortissement différents selon le type de bien (neuf ou ancien), et un déficit foncier de 10 700 EUR/an (droit commun)/an. Très peu de simulateurs intègrent cette complexité. La plupart se contentent de calculer un seul niveau de loyer — souvent le loyer intermédiaire — sans vous montrer ce que vous gagnez ou perdez en choisissant un autre niveau.

J'ai testé les 10 simulateurs les plus visibles du marché. Pour chacun, je donne les forces, les limites et une note sur 5. L'objectif : que vous sachiez exactement où aller selon votre besoin. Pour comprendre le dispositif en détail, consultez d'abord notre guide complet de la loi Jeanbrun.

Le comparatif des 10 simulateurs Jeanbrun 2026

1. Simuler-loi-fiscale-jeanbrun.fr — Le plus complet du marché (éditeur de cet article)

Note : 4.5/5 | simuler-loi-fiscale-jeanbrun.fr

Le seul simulateur Jeanbrun du marché avec 12 modules de calcul, une comparaison côte à côte des 3 niveaux de loyer (intermédiaire, social, très social), le PTZ intégré dans le plan de financement et le calcul du déficit foncier de 10 700 EUR/an (droit commun). Résultats instantanés, sans inscription, avec rapport PDF gratuit.

Forces :

• 12 modules de calcul (vs 1 à 5 chez les concurrents)
• Comparaison des 3 niveaux de loyer côte à côte : rendement, fiscalité, cash-flow
• PTZ intégré : tranche, quotité, mensualité lissée dans le plan de financement
• Déficit foncier 10 700 EUR/an (droit commun) calculé automatiquement
• Neuf collectif et ancien avec travaux (zones B2/C)
• Rapport PDF gratuit, sans inscription
• Tests automatisés sur chaque formule (barèmes Légifrance, SGFGAS)

Limites : Pas encore de simulation LMNP intégrée. Interface mobile perfectible sur les tableaux détaillés. Pas d'historique des simulations sans compte.

Idéal pour : Comparer les 3 niveaux de loyer Jeanbrun et obtenir une vision complète de votre investissement (fiscalité + financement + PTZ).

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2. Loibailleurprive.fr — L'interface la plus soignée

Note : 3.5/5 | loibailleurprive.fr

Loibailleurprive.fr propose un simulateur avec environ 5 modules de calcul et une interface propre. Le rapport PDF est un vrai plus pour garder une trace de votre simulation.

Forces :

• Interface claire et moderne
• Rapport PDF téléchargeable
• Résultat instantané sans inscription
• ~5 modules de calcul

Limites : Ne compare pas les 3 niveaux de loyer. Pas de PTZ intégré. Pas de calcul du déficit foncier bonifié. Limité au neuf. Aucun test automatisé publié sur la fiabilité des calculs.

Idéal pour : Obtenir une première estimation rapide avec un document PDF à conserver.

L'avis d'Hervé : « Loibailleurprive.fr fait un travail correct sur l'interface. Mais quand vous investissez 200 000 EUR, vous avez besoin de comparer les 3 niveaux de loyer. La différence entre un loyer intermédiaire et un loyer social, c'est parfois 3 000 EUR de réduction fiscale annuelle en plus. Un simulateur qui ne vous montre pas cette comparaison vous laisse prendre votre décision à l'aveugle. »

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3. Loi-jeanbrun.fr — Le portail d'information généraliste

Note : 3/5 | loi-jeanbrun.fr

Loi-jeanbrun.fr est un site d'information sur le dispositif avec un simulateur basique à environ 3 modules. Les résultats ne sont pas toujours instantanés.

Forces :

• Contenu éditorial sur la loi Jeanbrun
• Simulateur sans inscription
• ~3 modules de calcul

Limites : Résultats parfois différés (formulaire de contact). Un seul niveau de loyer calculé. Pas de PTZ, pas de déficit foncier bonifié, pas de rapport PDF. Pas de distinction neuf/ancien.

Idéal pour : Se renseigner sur le dispositif Jeanbrun avant de simuler ailleurs.

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4. Le Blog Patrimoine — Le calculateur pédagogique

Note : 3/5 | leblogpatrimoine.com

Le Blog Patrimoine propose un simulateur intégré à un blog riche en contenus patrimoniaux. L'approche est pédagogique, avec des articles qui contextualisent la simulation.

Forces :

• Résultat instantané sans inscription
• Contenu éditorial patrimonial de qualité
• ~3 modules de calcul
• Approche pédagogique

Limites : Un seul niveau de loyer. Pas de PTZ intégré. Pas de déficit foncier bonifié. Pas de rapport PDF. Le simulateur Jeanbrun est un outil parmi beaucoup d'autres sur le site. Limité au neuf.

Idéal pour : Comprendre la loi Jeanbrun dans le contexte global de votre patrimoine.

L'avis d'Hervé : « Le Blog Patrimoine fait un bon travail de vulgarisation. Mais dans notre expérience de l'immobilier neuf, les investisseurs ont besoin de chiffres précis, pas seulement de pédagogie. Quand vous hésitez entre loyer intermédiaire et loyer social, vous avez besoin d'un tableau comparatif chiffré — pas d'un article de blog. »

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5. Gestia Solidaire — Le spécialiste de la gestion locative solidaire

Note : 2.5/5 | gestia-solidaire.com

Gestia Solidaire est un gestionnaire locatif spécialisé dans le logement social et intermédiaire. Le simulateur est un outil commercial pour orienter vers leurs services de gestion.

Forces :

• Expertise sur les loyers sociaux et intermédiaires
• Rapport PDF partiel
• ~3 modules

Limites : Inscription requise pour obtenir les résultats complets. Résultats parfois différés. Pas de comparaison des 3 niveaux de loyer. Pas de PTZ. Pas de déficit foncier. L'objectif est de vous convertir en client gestion locative.

Idéal pour : Découvrir les services de gestion locative solidaire, pas pour simuler précisément.

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6. Hagnere Patrimoine — Le CGP avec simulateur intégré

Note : 2.5/5 | hagnere-patrimoine.fr

Cabinet de gestion de patrimoine qui propose un simulateur Jeanbrun basique sur son site. L'outil sert d'appel pour un rendez-vous conseil.

Forces :

• Résultat instantané
• Sans inscription
• ~3 modules

Limites : Un seul niveau de loyer. Pas de PTZ, pas de déficit foncier, pas de rapport PDF. Simulateur très basique. Limité au neuf. L'objectif est la prise de rendez-vous avec un CGP.

Idéal pour : Obtenir un premier chiffre avant de prendre rendez-vous avec un conseiller.

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7. France Épargne — Le portail défiscalisation

Note : 2.5/5 | france-epargne.com

France Épargne est un portail généraliste sur l'épargne et la défiscalisation. Le simulateur Jeanbrun est un outil parmi de nombreux autres (SCPI, assurance-vie, PER...).

Forces :

• Résultat instantané sans inscription
• ~3 modules
• Contexte patrimonial global

Limites : Un seul niveau de loyer. Pas de PTZ, pas de déficit foncier bonifié, pas de rapport PDF. Le Jeanbrun est noyé parmi des dizaines d'autres dispositifs. Limité au neuf.

Idéal pour : Comparer rapidement le Jeanbrun avec d'autres dispositifs de défiscalisation sur un même site.

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8. KG Patrimoine — Le CGP qui gère neuf et ancien

Note : 2.5/5 | kgpatrimoine.fr

KG Patrimoine se distingue par la prise en charge du neuf et de l'ancien dans son simulateur, ce qui est rare chez les concurrents.

Forces :

• Résultat instantané sans inscription
• Neuf et ancien gérés
• ~3 modules

Limites : Un seul niveau de loyer. Pas de PTZ, pas de déficit foncier bonifié, pas de rapport PDF. Interface basique. L'objectif reste la prise de rendez-vous.

Idéal pour : Simuler un bien ancien avec travaux quand vous ne trouvez pas cette option ailleurs.

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9. CoteNeuf — Le promoteur avec simulateur intégré

Note : 2/5 | coteneuf.com

CoteNeuf est un réseau de commercialisation de programmes neufs. Le simulateur est un outil de conversion vers l'achat d'un programme.

Forces :

• Résultat instantané
• ~2 modules

Limites : Inscription requise pour les résultats détaillés. Un seul niveau de loyer. Pas de PTZ, pas de déficit foncier, pas de rapport PDF. Limité au neuf. L'objectif est de vous vendre un programme immobilier.

Idéal pour : Estimer rapidement l'avantage fiscal sur un programme neuf précis commercialisé par CoteNeuf.

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10. Logisneuf — Le minimaliste

Note : 1.5/5 | logisneuf.com

Logisneuf propose un simulateur très basique avec un seul module de calcul. C'est un outil d'appel pour la commercialisation de programmes neufs.

Forces :

• Résultat instantané
• Sans inscription

Limites : Un seul module de calcul. Un seul niveau de loyer. Pas de PTZ, pas de déficit foncier, pas de rapport PDF. Limité au neuf. Calcul trop simplifié pour prendre une décision d'investissement.

Idéal pour : Obtenir un chiffre approximatif en 30 secondes, rien de plus.

L'avis d'Hervé : « Un simulateur à un seul module, c'est comme une calculatrice qui ne fait que les additions. Quand vous investissez dans l'immobilier, vous avez besoin de voir le financement, la fiscalité, le cash-flow, les charges, l'amortissement — tout en même temps. Un seul chiffre isolé ne vous dit rien sur la pertinence de votre investissement. »

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Tableau récapitulatif

Analyse réalisée en mars 2026. Les fonctionnalités des concurrents peuvent évoluer.

Testez le simulateur le plus complet

12 modules, 3 niveaux de loyer comparés, PTZ intégré, déficit foncier 10 700 EUR/an (droit commun). Gratuit, sans inscription, résultats instantanés.

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Pour aller plus loin :

• Guide complet de la loi Jeanbrun 2026
• Comprendre le statut de bailleur privé
• Simulateur rapide