Jeanbrun vs Denormandie : Comparatif Complet 2026

Denormandie = réduction d'impôt directe (12/18/21 % sur 6/9/12 ans), plafonnée à 10 000 €/an (niches fiscales), réservée aux communes ORT. Jeanbrun = amortissement déductible des revenus fonciers (3,5-5,5 %), hors niches fiscales, toutes zones. Les deux s'appliquent à l'ancien avec travaux, mais le mécanisme fiscal est radicalement différent. Sur un même bien, le cumul est impossible.

En bref

• Denormandie : réduction d'impôt 12/18/21 %, communes ORT, travaux ≥ 25 % du coût total, niches fiscales 10 000 €
• Jeanbrun : amortissement déductible 3,0-5,5 %, toutes zones, travaux ≥ 30 % du prix d'achat, hors niches fiscales
• Cumul : impossible sur le même bien
• TMI élevé : Jeanbrun plus rentable (économie proportionnelle au TMI)
• Petit budget + centre-ville : Denormandie peut convenir (réduction fixe, pas de TMI minimum)

La vérité n'est jamais amusante, sinon tout le monde la dirait. La question « Jeanbrun ou Denormandie ? » revient toutes les semaines depuis la promulgation de la Loi de Finances 2026. Et la réponse n'est jamais la même pour tout le monde. Pas parce que c'est compliqué — mais parce que les deux dispositifs ne fonctionnent tout simplement pas de la même manière. L'un réduit votre impôt directement. L'autre réduit votre revenu imposable. Et cette différence mécanique change absolument tout selon votre profil.

Comment fonctionne le Denormandie ?

Le dispositif Denormandie (article 199 novovicies I ter et I quater du CGI) offre une réduction d'impôt directe pour l'achat d'un logement ancien à rénover dans une commune éligible.

Le mécanisme en clair

Vous achetez un bien ancien, vous réalisez des travaux, et l'État vous accorde une réduction sur votre impôt sur le revenu. Euro pour euro. Votre TMI ne change rien au montant de la réduction.

Base de calcul : le prix de revient (achat + frais + travaux), plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m².

Les conditions Denormandie

• Localisation : communes engagées dans une ORT (Opération de Revitalisation de Territoire) — plus de 500 communes éligibles
• Travaux : au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux)
• Performance énergétique : classe E minimum après travaux, OU réduction de 20 % de la consommation (30 % en individuel), OU 2 travaux parmi 5 catégories
• Location nue, résidence principale du locataire
• Engagement : 6, 9 ou 12 ans au choix (prorogeable)
• Plafonnement : soumis au plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an
• Validité : acquisitions jusqu'au 31/12/2027 (prorogation LF 2025)

Exemple Denormandie

Achat 150 000 € + travaux 50 000 € = coût total 200 000 €. Ratio travaux : 50 000 / 200 000 = 25 %. Éligible. Engagement 9 ans : réduction de 200 000 × 18 % = 36 000 € sur 9 ans, soit 4 000 €/an déduits directement de l'impôt.

Comment fonctionne la loi Jeanbrun sur l'ancien ?

La loi Jeanbrun (article 18, LF 2026, promulguée le 19/02/2026) utilise un amortissement déductible des revenus fonciers. Pas une réduction d'impôt. L'avantage est proportionnel à votre TMI.

Le mécanisme en clair

Chaque année pendant 9 ans, vous déduisez un amortissement de vos revenus fonciers. Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit est imputable sur votre revenu global jusqu'à 21 400 €/an (contre 10 700 € en droit commun).

Base d'amortissement : 80 % du prix (terrain exclu à 20 %).

Les conditions Jeanbrun (volet ancien)

• Localisation : toutes zones géographiques (A bis, A, B1, B2, C)
• Travaux : au moins 30 % du prix d'achat (pas du coût total)
• Logements collectifs uniquement (maisons exclues)
• Location nue, résidence principale du locataire
• Engagement : 9 ans (pas de choix 6/9/12 ans)
• Hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an
• Déficit foncier bonifié : 21 400 €/an imputable sur le revenu global

Exemple Jeanbrun ancien

Achat 150 000 € + travaux 60 000 € (40 % du prix d'achat — éligible). Base amortissable : 150 000 × 80 % = 120 000 €. Taux 3,0 % (intermédiaire ancien) : amortissement annuel = 3 600 €. À TMI 30 % : économie annuelle = 3 600 × (30 % + 17,2 %) = 1 699 €/an. À TMI 41 % : économie annuelle = 3 600 × (41 % + 17,2 %) = 2 095 €/an.

Pour creuser les paramètres du dispositif, consultez le guide complet de la loi Jeanbrun 2026.

Tableau comparatif Jeanbrun vs Denormandie (10 critères)

Vous voyez le problème ? Sur le papier, les deux dispositifs ciblent l'ancien rénové. Dans la pratique, presque tout diffère.

L'avis d'Hervé : « Le mythe du "c'est impossible de comparer", je l'entends dix fois par semaine. Et dix fois par semaine, un tableau suffit. Denormandie, c'est une réduction d'impôt simple, identique pour tout le monde. Jeanbrun, c'est un amortissement qui travaille d'autant plus que votre TMI est élevé. Si vous êtes à 30 % ou plus, faites le calcul. Pas besoin de me croire sur parole — lancez le simulateur. »

Comparaison chiffrée sur un cas concret

Prenons un investissement dans l'ancien avec travaux pour comparer les deux dispositifs.

Hypothèses communes

• Achat : 150 000 €
• Travaux : 60 000 €
• Coût total : 210 000 €
• Surface : 55 m²
• Loyer annuel estimé : 7 200 € (600 €/mois)
• Charges annuelles : 1 800 €
• Intérêts d'emprunt année 1 : 4 500 €
• TMI de l'investisseur : 30 %

Résultat Denormandie (engagement 9 ans)

Base de réduction = min(210 000, 300 000, 55 × 5 500) = 210 000 €
Réduction totale = 210 000 × 18 % = 37 800 €
Réduction annuelle = 37 800 / 9 = 4 200 €/an

Économie sur 9 ans : 37 800 € (réduction directe sur l'IR).

Attention : cette réduction est plafonnée à 10 000 €/an par le plafond des niches fiscales. Si vous bénéficiez déjà de 6 000 € d'autres réductions (emploi à domicile, dons), la réduction Denormandie effective tombe à 4 000 €/an maximum. L'excédent est perdu — non reportable.

Résultat Jeanbrun ancien (9 ans)

Base amortissable = 150 000 × 80 % = 120 000 €
Amortissement annuel (3,0 % intermédiaire) = 3 600 €

Revenus fonciers :
  Loyers : 7 200 €
  - Charges : -1 800 €
  - Amortissement : -3 600 €
  - Intérêts : -4 500 €
  = Résultat foncier : -2 700 € (déficit)

Le déficit de 2 700 € (dont une partie liée aux intérêts d'emprunt, imputable sur revenus fonciers futurs, et une partie hors intérêts imputable sur le revenu global dans la limite de 21 400 €) génère une économie fiscale immédiate sur le revenu global.

Économie amortissement sur 9 ans (TMI 30 % + PS 17,2 %) :

• Amortissement total : 3 600 × 9 = 32 400 €
• Économie fiscale : 32 400 × 47,2 % = 15 293 €
• + déficit foncier généré chaque année (valeur supplémentaire)

Le verdict

Sur ce cas précis, Denormandie affiche un avantage brut supérieur si vous n'avez aucune autre niche fiscale. Mais dès que vous utilisez d'autres réductions (emploi à domicile, garde d'enfants, dons), le plafond de 10 000 € grignote l'avantage Denormandie. Jeanbrun, lui, reste intégralement déductible.

Et à TMI 41 % ou 45 %, l'écart se resserre fortement en faveur de Jeanbrun.

Comparez les deux sur votre projet →

Cumul impossible sur le même bien

Je dis ce que je fais, je fais ce que je dis. Si vous choisissez Denormandie sur un bien, vous ne pouvez pas appliquer Jeanbrun sur ce même bien. Et inversement.

En revanche, rien ne vous interdit de détenir :

• Un appartement en Denormandie (ancien rénové en commune ORT)
• Un autre appartement en Jeanbrun (neuf collectif ou ancien rénové ailleurs)

La diversification est possible. Le cumul sur un même logement ne l'est pas.

Pour qui choisir Denormandie ?

Le Denormandie convient si :

• Vous investissez dans une commune ORT (vérifiez la liste sur le site de l'ANAH)
• Votre TMI est faible (11 %) : la réduction d'impôt fixe est plus avantageuse qu'un amortissement déductible à 28,2 %
• Votre budget travaux représente au moins 25 % du coût total — seuil plus bas que Jeanbrun (30 % du prix d'achat)
• Vous voulez de la flexibilité sur la durée : 6, 9 ou 12 ans au choix
• Vous n'avez pas d'autres niches fiscales qui saturent déjà le plafond de 10 000 €
• Vous visez une maison : Jeanbrun est réservé aux logements collectifs

Pour qui choisir Jeanbrun ?

Le Jeanbrun ancien convient si :

• Votre TMI est de 30 % ou plus : l'économie fiscale est proportionnelle
• Vous utilisez déjà d'autres réductions qui saturent le plafond des niches à 10 000 €
• Vous investissez hors communes ORT : Jeanbrun fonctionne partout en France
• Vous visez un déficit foncier important : le plafond bonifié de 21 400 €/an (article 156-I-3° CGI modifié) n'existe qu'avec Jeanbrun
• Vous acceptez un engagement ferme de 9 ans (pas de 6 ans possible)
• Le bien est un logement collectif (appartement)

Pour une comparaison avec d'autres dispositifs, consultez aussi Jeanbrun vs Pinel et LMNP ou Jeanbrun.

L'avis d'Hervé : « Si vous n'êtes pas éligible à Jeanbrun, je vous le dis cash. Mais si vous l'êtes et que personne ne vous l'a dit, c'est ça le vrai problème. Dans notre expérience de l'immobilier neuf, les investisseurs à TMI élevé qui passent à côté de l'amortissement déductible laissent des dizaines de milliers d'euros sur la table. Sans même le savoir. »

3 pièges à éviter quand vous comparez

Piège 1 : comparer sans intégrer les niches fiscales

Un investisseur qui bénéficie déjà de 7 000 € de réductions d'impôt (emploi à domicile, garde d'enfants) ne peut récupérer que 3 000 €/an via Denormandie. Le reste est perdu. Avec Jeanbrun : aucun plafonnement. L'amortissement se déduit intégralement.

Piège 2 : confondre les seuils de travaux

• Denormandie : 25 % du coût total (achat + travaux). Si vous achetez 150 000 € et faites 50 000 € de travaux, le ratio est 50 000 / 200 000 = 25 %. Éligible.
• Jeanbrun : 30 % du prix d'achat seul. Avec les mêmes chiffres : 50 000 / 150 000 = 33 %. Éligible aussi. Mais si vos travaux tombent à 40 000 € : 40 000 / 150 000 = 27 %. Inéligible Jeanbrun. Encore éligible Denormandie (40 000 / 190 000 = 21 % — non éligible non plus dans ce cas).

Les formules ne sont pas les mêmes. Vérifiez avant de signer.

Piège 3 : oublier la sortie

Denormandie : revente avant la fin de l'engagement = remise en cause de la réduction (remboursement au prorata des années restantes). Exceptions : décès, invalidité, licenciement.

Jeanbrun : revente avant 9 ans = réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable. L'avantage fiscal est annulé.

Dans les deux cas, ne signez pas un engagement de 9 ans si vous n'êtes pas sûr de le tenir. Pour éviter les erreurs classiques, lisez aussi les pièges de la défiscalisation.

Le verdict : Denormandie ou Jeanbrun en 2026 ?

Les grandes théories sur l'immobilier, tout le monde en a. Moi je vous montre les euros.

Choisissez Denormandie si : petit budget, TMI faible (11 %), commune ORT, pas d'autres niches fiscales, besoin de flexibilité (6/9/12 ans), maison éligible.

Choisissez Jeanbrun si : TMI ≥ 30 %, niches fiscales déjà saturées, investissement hors commune ORT, volonté de déficit foncier bonifié, logement collectif.

Et si vous êtes dans une commune ORT avec un TMI à 30 % ou plus ? Simulez les deux. Le résultat dépend du montant des travaux, du loyer et de vos autres réductions. C'est exactement ce que fait notre simulateur gratuit.

Simuler mon projet maintenant →