Simulateur investissement locatif gratuit : rentabilité en 2 min

Un simulateur d'investissement locatif gratuit, sans inscription, avec le dispositif Jeanbrun intégré nativement. Vous entrez le prix du bien, votre TMI et le niveau de loyer. En 2 minutes, vous obtenez l'amortissement annuel, le déficit foncier bonifié, le cash-flow net et l'économie d'impôt réelle. Pas de compte à créer. Pas de rappel commercial.

En bref

• Gratuit : aucune inscription, aucun email, résultat instantané
• Jeanbrun natif : amortissement 3,5-5,5 %, déficit foncier bonifié 21 400 €/an, 3 niveaux de loyer
• Comparaison : cash-flow net, économie d'impôt selon TMI (11 %, 30 %, 41 %, 45 %)
• Neuf + ancien : les deux volets du dispositif sont intégrés
• Lancer le simulateur →

Chaque premier du mois, vous enrichissez votre propriétaire. Lui, il vous dit merci. Et la plupart des investisseurs ratent le même truc : ils ne simulent pas avant d'acheter. Ils signent sur la base d'une plaquette commerciale, d'un tableau Excel approximatif, ou pire — d'un « à peu près » entendu chez le promoteur. Résultat : un cash-flow négatif qu'ils découvrent après la signature.

Pourquoi simuler avant d'investir en locatif ?

Trois raisons. Pas quinze.

Raison 1 : les plaquettes mentent par omission. Un promoteur vous annonce un rendement brut de 4,5 %. Sauf que le rendement brut, ça ne veut rien dire. Vous payez la taxe foncière ? Oui. Les charges de copropriété ? Oui. L'impôt sur les loyers ? Évidemment. Le rendement net-net après fiscalité, personne ne vous le montre. Notre simulateur gratuit le calcule pour vous.

Raison 2 : votre TMI change absolument tout. L'amortissement Jeanbrun est une déduction, pas une réduction d'impôt. Concrètement : un investisseur à TMI 30 % récupère 47,2 % de l'amortissement en économie fiscale (IR 30 % + PS 17,2 %). À TMI 45 %, c'est 62,2 %. À TMI 11 %, seulement 28,2 %. Le même bien, le même prix, le même loyer — et une différence de plusieurs milliers d'euros par an. Sans simulation, vous ne le voyez pas.

Raison 3 : comparer les scénarios évite les regrets. Intermédiaire, social ou très social ? Chaque niveau de loyer a son taux d'amortissement, son plafond de loyer et son profil de rentabilité. Le simulateur compare les trois côte à côte. Vous voyez lequel est le plus rentable pour vous.

L'avis d'Hervé : « Vous attendez quoi exactement ? Que votre loyer baisse tout seul ? La plupart des investisseurs ne simulent jamais avant d'acheter. Ils signent sur la base d'une plaquette, et ils découvrent le cash-flow réel après la signature. Le simulateur, c'est votre filet de sécurité. »

Ce que notre simulateur calcule (et que les autres ne font pas)

Amortissement Jeanbrun : les vrais montants

Le simulateur applique les paramètres de l'article 18 de la Loi de Finances 2026 :

Base d'amortissement : 80 % du prix d'acquisition (terrain exclu, estimé à 20 %).

Exemple : un appartement neuf à 250 000 €. Base amortissable : 200 000 €. À 3,5 % (intermédiaire) : 7 000 €/an déduits de vos revenus fonciers. Pas un crédit théorique. Une déduction réelle.

Déficit foncier bonifié : jusqu'à 21 400 €/an

Quand vos charges (amortissement + intérêts d'emprunt + taxe foncière + gestion) dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Avec Jeanbrun, ce déficit est imputable sur votre revenu global à hauteur de 21 400 €/an — le double du droit commun (10 700 €, article 156-I-3° du CGI).

Le simulateur calcule automatiquement :

• Le montant du déficit foncier généré
• La part imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt)
• Le report éventuel sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Cash-flow net mensuel : ce qui reste vraiment

Le cash-flow, c'est ce qui tombe sur votre compte chaque mois. Ou ce qui en sort. Le simulateur intègre :

• Loyer net (après vacance locative estimée)
• Mensualité de crédit (capital + intérêts)
• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérables
• Assurance PNO
• Frais de gestion

Cash-flow positif = l'investissement s'autofinance. Cash-flow négatif = effort d'épargne mensuel. Vous savez exactement à quoi vous engager.

Économie d'impôt selon votre TMI

C'est là que ça devient intéressant. Le simulateur projette votre économie fiscale réelle sur 9 ans selon votre tranche :

Sur 9 ans, l'écart entre un TMI 11 % et un TMI 45 % dépasse 21 000 €. Voilà pourquoi simuler n'est pas optionnel.

Comment utiliser le simulateur : tutoriel étape par étape

Étape 1 — Renseignez le bien

Entrez les informations de base :

• Prix d'acquisition du logement
• Surface habitable en m²
• Zone géographique (A bis, A, B1, B2 ou C)
• Neuf ou ancien avec travaux

Le simulateur récupère automatiquement les plafonds de loyer de votre zone.

Étape 2 — Indiquez votre profil fiscal

• Revenu fiscal de référence (ou directement votre TMI)
• Nombre de parts fiscales
• Le simulateur détermine votre tranche marginale d'imposition

Étape 3 — Choisissez le niveau de loyer

Le simulateur vous propose les trois niveaux :

• Intermédiaire : loyer plus élevé, amortissement à 3,5 %
• Social : loyer modéré, amortissement à 4,5 %
• Très social : loyer bas, amortissement à 5,5 %

Pour chaque niveau, le loyer maximum est calculé selon la formule officielle :

Loyer max = plafond zone × surface utile × coefficient (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2)

Étape 4 — Obtenez vos résultats

En un clic, le simulateur affiche :

• L'amortissement annuel et sur 9 ans
• Le déficit foncier généré
• Le cash-flow mensuel net
• L'économie d'impôt totale (IR + prélèvements sociaux 17,2 %)
• La comparaison des 3 niveaux de loyer

Lancer la simulation maintenant →

L'avis d'Hervé : « Pas de PowerPoint, pas de jargon. Un loyer, une mensualité, la différence. C'est tout. Si votre investissement ne tient pas la route sur notre simulateur, il ne la tiendra pas dans la vraie vie non plus. Mieux vaut le savoir maintenant. »

Pourquoi ce simulateur plutôt qu'un autre ?

Soyons directs.

Gratuit, sans inscription. Pas de formulaire de contact déguisé en simulateur. Pas de « entrez votre email pour voir les résultats ». Vous simulez, vous lisez vos chiffres, vous partez si vous voulez.

Jeanbrun natif. Ce n'est pas un simulateur généraliste auquel on a greffé une option Jeanbrun en catastrophe. Le moteur a été conçu dès le départ pour les paramètres de l'article 18 de la LF 2026 : taux d'amortissement par niveau de loyer, plafonds annuels, déficit foncier bonifié à 21 400 €, base d'amortissement à 80 %.

Résultat instantané. Pas de « nous vous recontactons sous 48h avec votre étude personnalisée ». Deux minutes. Le résultat s'affiche.

Trois niveaux comparés. Aucun autre simulateur ne compare intermédiaire, social et très social côte à côte pour le même bien. Cette comparaison est décisive : selon votre TMI, le niveau le plus rentable n'est pas toujours celui qu'on croit.

Paramètres officiels. Barème IR 2026 (article 197 du CGI), prélèvements sociaux 17,2 %, plafonds de loyer par zone, formule du coefficient. Pas d'approximation.

Les 3 erreurs que le simulateur vous évite

Erreur 1 : confondre rendement brut et rendement net-net

Le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) ne sert qu'à une chose : tromper les débutants. Un bien affiché à 5 % brut peut tomber sous les 2 % net-net après fiscalité. Le simulateur calcule le rendement après toutes les charges et tous les impôts. C'est le seul chiffre qui compte. Pour aller plus loin, consultez notre guide pour débutants en investissement locatif.

Erreur 2 : ignorer l'impact du TMI

Le PTZ existe depuis des années. Et personne ne vous en a parlé. Ça devrait vous poser question. Si votre TMI est à 11 %, Jeanbrun reste avantageux — mais l'économie fiscale est mécaniquement plus faible. Si vous êtes à 41 % ou 45 %, le dispositif devient une machine à réduire l'impôt. Le simulateur vous montre cette réalité en euros, pas en pourcentages abstraits.

Erreur 3 : ne pas comparer les niveaux de loyer

Loyer intermédiaire = plus de revenus locatifs mais moins d'amortissement. Très social = moins de loyer mais un taux d'amortissement à 5,5 %. Le point d'équilibre dépend de votre TMI, du prix du bien et de la zone. Le simulateur tranche pour vous.

À qui s'adresse ce simulateur ?

• Primo-investisseurs : vous envisagez votre premier investissement locatif et vous voulez savoir si Jeanbrun est adapté à votre situation
• Investisseurs expérimentés : vous comparez Jeanbrun avec vos investissements existants (LMNP, ancien régime réel). Consultez notre comparatif LMNP vs Jeanbrun
• TMI élevés (30-45 %) : vous cherchez à optimiser votre fiscalité via l'amortissement déductible et le déficit foncier bonifié
• Curieux : vous avez entendu parler de la loi Jeanbrun (LF 2026) et vous voulez comprendre concrètement ce que ça change pour vous

Le simulateur fonctionne pour les deux volets du dispositif : neuf collectif et ancien avec travaux (travaux ≥ 30 % du prix d'achat). Pour comprendre le mécanisme complet, lisez notre guide de la loi Jeanbrun 2026.

Quelles décisions un simulateur éclaire concrètement ?

Un simulateur ne remplace pas un conseiller. Mais il tranche trois questions que personne ne pose assez tôt.

Le niveau de loyer : intermédiaire, social ou très social ?

C'est la décision la plus sous-estimée en Jeanbrun. Un T2 neuf de 45 m² à 220 000 € en zone A : en intermédiaire, vous encaissez environ 740 €/mois de loyer avec un amortissement de 6 160 €/an. En très social, le loyer tombe à 290 €/mois, mais l'amortissement grimpe à 9 680 €/an. À TMI 30 %, la différence d'économie fiscale entre les deux est d'environ 1 660 €/an. Mais la perte de loyer est de 5 400 €/an. L'intermédiaire gagne nettement. À TMI 45 %, l'écart se resserre. Le simulateur fait ce calcul pour vous en 2 minutes — pas en 2 heures avec un tableur.

Le moment de l'achat : maintenant ou dans 6 mois ?

Chaque mois de report, c'est un mois de loyer versé à votre propriétaire au lieu de rembourser votre propre crédit. Sur un loyer de 800 €/mois, 6 mois de report = 4 800 € de fond perdu. La simulation vous montre que l'économie fiscale Jeanbrun commence dès la première année — même en VEFA avec des intérêts intercalaires qui créent un déficit foncier avant la livraison.

La capacité d'emprunt réelle vs imaginée

Beaucoup d'investisseurs s'interdisent un investissement à 250 000 € en pensant qu'ils ne passeront pas à la banque. Avec un taux d'endettement à 35 % et un effort d'épargne de 200 €/mois après amortissement Jeanbrun, le projet est souvent plus accessible que prévu. Le simulateur ne remplace pas la validation bancaire, mais il vous donne le cash-flow réel — et vous partez chez le courtier avec des chiffres, pas des suppositions.

Ce que le simulateur ne fait pas (et pourquoi c'est honnête)

Personne ne vous explique le PTZ parce que personne n'a intérêt à ce que vous le compreniez. Ni votre banque, ni votre proprio. Mais un simulateur ne remplace pas un accompagnement complet. Voici ce qu'il ne fait pas :

• Validation bancaire : le simulateur ne vérifie pas votre capacité d'emprunt (taux d'endettement 35 %, reste à vivre)
• Choix du programme : il ne recommande pas de promoteur ni de ville spécifique
• Accompagnement fiscal : il ne remplace pas un conseiller en gestion de patrimoine pour votre déclaration 2044-SPE
• Garantie des résultats : les décrets d'application de la loi Jeanbrun sont attendus au S1 2026 — certains paramètres pourraient être ajustés

Le simulateur vous donne une première réponse fiable en 2 minutes. Pour aller plus loin, contactez-nous.

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