Loi Jeanbrun ancien avec travaux : le guide complet (2026)

La loi Jeanbrun ancien avec travaux permet de déduire un amortissement de 3,0 % à 4,0 % par an sur le prix d'achat (80 %) et les travaux (100 %) d'un appartement rénové. Conditions : travaux ≥ 30 % du prix d'achat, DPE A, B ou C après travaux, mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux, logement collectif, location nue 9 ans minimum. Déficit foncier bonifié à 21 400 €/an. Entrée en vigueur : acquisitions à compter du 1er janvier 2026 (article 18, LF 2026).

En bref

• Taux d'amortissement : 3,0 % (intermédiaire), 3,5 % (social), 4,0 % (très social)
• Plafonds annuels : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon le niveau de loyer
• Travaux minimum : 30 % du prix d'achat (pas du coût total)
• DPE obligatoire : classe A, B ou C après travaux
• Déficit foncier : 21 400 €/an imputable sur le revenu global
• Engagement : 9 ans de location nue

Bon, on ne va pas se mentir : quand on parle de défiscalisation immobilière, tout le monde pense au neuf. Le neuf, c'est simple, c'est propre, c'est rassurant. Mais l'ancien avec travaux, c'est souvent là que se trouvent les meilleures affaires. Prix d'entrée plus bas, déficit foncier plus important, et maintenant, avec la loi Jeanbrun, un amortissement en plus. Voyons ce que ça donne, chiffres à l'appui.

Quelles sont les conditions pour le Jeanbrun ancien avec travaux ?

Le volet ancien de la loi Jeanbrun (article 31-I-1°-j CGI) est soumis à des conditions précises. Pas de flou, pas de « ça dépend ». Voici ce qui est écrit dans la loi :

Les travaux : au minimum 30 % du prix d'achat

Le montant des travaux doit représenter au minimum 30 % du prix d'achat du bien. Attention, c'est 30 % du prix d'achat seul, pas du coût total de l'opération. Ne confondez pas avec le Denormandie qui exige 25 % du coût total (achat + travaux).

Exemple rapide : vous achetez un appartement à 150 000 €. Il vous faut au minimum 45 000 € de travaux. À 200 000 €, c'est 60 000 €. C'est pas plus compliqué que ça.

Les travaux éligibles sont les travaux d'amélioration, de transformation et de rénovation énergétique (art. 31-I-1°-b CGI). En revanche, les travaux de reconstruction ou d'agrandissement sont exclus.

DPE A, B ou C après travaux

Le logement doit atteindre une étiquette énergétique A, B ou C après les travaux. Un DPE D ne suffit pas. Vérifiez avant de signer avec le diagnostiqueur et l'entreprise de travaux que l'objectif est atteignable.

Logement collectif uniquement

Comme pour le neuf, seuls les appartements sont éligibles. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif Jeanbrun, quel que soit le volet.

Location nue, 9 ans minimum

L'engagement de location est le même que pour le neuf :

• Location nue (pas de meublé)
• Résidence principale du locataire
• Durée minimale de 9 ans
• Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux
• Pas de location à un ascendant ou descendant de votre foyer fiscal

Quels sont les taux et plafonds d'amortissement ?

Les taux sont inférieurs à ceux du neuf. Normal : le prix d'entrée est plus bas, et les travaux génèrent déjà des charges déductibles classiques.

Les plafonds de loyer par zone sont identiques à ceux du volet neuf. Les plafonds de ressources du locataire varient selon le niveau choisi (intermédiaire = plafonds Pinel, social = PLS, très social = PLAI).

Comment se calcule la base d'amortissement ?

C'est le point technique qui change tout par rapport au neuf.

⚠️ HYPOTHÈSE PRÉ-DÉCRET : la base d'amortissement présentée ci-dessous repose sur l'interprétation de l'article 18 de la LF 2026. Les décrets d'application (prévus S1 2026) confirmeront ou ajusteront ces paramètres. Ne prenez pas de décision d'investissement uniquement sur ces chiffres sans vérifier la publication des décrets.

La base d'amortissement pour l'ancien avec travaux serait :

• 80 % du prix d'achat (terrain exclu, comme pour le neuf)
• 100 % des travaux éligibles (pas de décote terrain sur les travaux)

C'est un avantage significatif. Sur le neuf, vous amortissez uniquement 80 % du prix global. Sur l'ancien, les travaux sont amortis à 100 %. Plus les travaux pèsent lourd dans l'opération, plus la base est avantageuse.

Exemple chiffré : achat 150 000 € + travaux 60 000 €

Prenons un cas concret. Un appartement ancien en zone B1, achat à 150 000 €, travaux de 60 000 € (soit 40 % du prix d'achat — condition des 30 % respectée). Le propriétaire est à un TMI de 30 %.

Calcul de la base d'amortissement

Amortissement annuel (niveau intermédiaire, taux 3,0 %)

Amortissement = 180 000 € × 3,0 % = 5 400 €/an
Plafond : 8 000 € → OK (5 400 < 8 000)

Économie fiscale annuelle

Économie IR = 5 400 × 30 % = 1 620 €/an
Économie PS = 5 400 × 17,2 % = 928,80 €/an
Économie totale = 5 400 × 47,2 % = 2 548,80 €/an

Économie sur 9 ans

Total amortissements = 5 400 × 9 = 48 600 €
Économie totale = 48 600 × 47,2 % = 22 939,20 €

Et ça, c'est uniquement l'amortissement Jeanbrun. Il faut ajouter les déductions classiques : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance PNO. Avec le déficit foncier bonifié à 21 400 €/an, le gain réel est encore supérieur.

L'avis d'Hervé : « On n'est pas sur un compte Instagram de développement personnel. On parle de vrais euros. L'ancien avec travaux, c'est le parent pauvre de la défiscalisation — personne n'en parle, tout le monde se concentre sur le neuf clinquant. Pourtant, sur un TMI à 30 %, les chiffres parlent d'eux-mêmes. Le prix d'entrée est plus bas, les travaux sont amortis à 100 %, et le déficit foncier est doublé. »

Pourquoi l'ancien avec travaux peut battre le neuf ?

Les histoires fantastiques, on sait ce que ça donne. Regardons les avantages concrets.

Un prix d'entrée nettement inférieur

En zone B1, un appartement neuf de 50 m² tourne autour de 180 000 à 250 000 €. Un ancien équivalent avec 60 000 € de travaux : 150 000 + 60 000 = 210 000 € au total, mais avec une base amortissable plus favorable.

Des travaux déductibles deux fois

Les travaux d'amélioration et d'entretien sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre classique (article 31-I-1°-b CGI). Et en plus, ils entrent dans la base d'amortissement Jeanbrun. Double avantage la première année.

Le déficit foncier amplifié

Les travaux déductibles génèrent un déficit foncier important en année 1 et 2. Avec le plafond Jeanbrun de 21 400 €/an (au lieu de 10 700 € en droit commun), vous pouvez imputer davantage sur votre revenu global, ce qui réduit votre IR directement.

Un rendement brut souvent supérieur

Le prix d'achat plus bas pour un loyer identique (les plafonds Jeanbrun sont les mêmes) signifie un meilleur rendement brut. La rentabilité nette, elle, dépend des charges réelles et du montant des travaux.

Quelles précautions prendre ?

Votre banquier ne va pas vous appeler pour vous dire qu'il y a des risques. Personne ne va le faire. Alors je le fais.

Le DPE : la condition non négociable

Atteindre un DPE A, B ou C sur un logement ancien, ce n'est pas automatique. Isolation thermique par l'extérieur (ITE), remplacement des menuiseries, chauffage performant, ventilation double flux... les postes de travaux s'accumulent. Faites réaliser un audit énergétique complet avant l'achat pour estimer le budget réel et la faisabilité.

La qualité des travaux

Faites appel à des entreprises RGE (Reconnues Garant de l'Environnement) pour les travaux de rénovation énergétique. Exigez des devis détaillés et un engagement sur le résultat DPE. Conservez toutes les factures : l'administration fiscale peut les demander pendant 3 ans (droit de reprise).

Les délais de travaux

La loi impose une mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Les retards de chantier dans l'ancien sont fréquents. Prévoyez une marge dans votre planning.

Les frais de notaire : 7-8 % dans l'ancien

Dans l'ancien, les frais de notaire sont de 7 à 8 % (droits de mutation + émoluments), contre 2-3 % dans le neuf. Sur un achat à 150 000 €, comptez environ 11 000 à 12 000 € de frais de notaire. Ces frais ne rentrent pas dans la base d'amortissement Jeanbrun.

L'avis d'Hervé : « Soyez super vigilants avec les travaux. Un devis qui explose en cours de route, c'est le genre de problème que je vois régulièrement dans l'immobilier. Chiffrez large, prenez 10-15 % de marge sur le budget travaux. Et surtout, ne signez jamais l'acte d'achat sans avoir un audit énergétique béton entre les mains. »

Ancien avec travaux vs neuf : le comparatif

Le choix dépend de votre situation. Si vous avez un TMI élevé et que vous cherchez un déficit foncier maximal dès la première année, l'ancien avec travaux est redoutable. Si vous préférez la tranquillité et la garantie décennale, le neuf reste pertinent.

Comment déclarer fiscalement l'amortissement ancien ?

La déclaration se fait via le formulaire 2044-SPE (déclaration spéciale des revenus fonciers). Le régime réel est obligatoire — le micro-foncier est incompatible avec l'amortissement Jeanbrun.

Vous déclarez :

1. Les revenus fonciers bruts (loyers encaissés)
2. Les charges déductibles classiques (intérêts, taxe foncière, gestion, assurance)
3. Les travaux déductibles (année de paiement)
4. L'amortissement Jeanbrun (ligne dédiée)

Pour le détail de la procédure, consultez notre guide déclaration fiscale Jeanbrun.

Le résultat foncier (positif ou négatif) est reporté sur votre déclaration 2042, cases 4BA (bénéfice) ou 4BB/4BD (déficit). Si le déficit hors intérêts d'emprunt dépasse 21 400 €, l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Ce qu'il faut retenir

L'ancien avec travaux sous Jeanbrun, c'est un levier puissant pour les contribuables à TMI 30 % ou plus. Prix d'entrée plus bas, base amortissable gonflée par les travaux à 100 %, déficit foncier doublé. Mais le DPE A/B/C après travaux, c'est un filtre dur. Pas de raccourci possible.

Lancez une simulation gratuite pour voir ce que ça donne sur votre profil fiscal. Et si vous hésitez entre neuf et ancien, notre comparatif Jeanbrun vs Pinel et le guide complet de la loi Jeanbrun vous donneront les repères.