Plafonds loyers Jeanbrun 2026 : barème par zone (A bis à C)

Les plafonds de loyers Jeanbrun 2026 varient de 4,76 €/m² (très social, zone C) à 18,89 €/m² (intermédiaire, zone A bis). Trois niveaux de location existent : intermédiaire, social et très social. Le loyer maximum se calcule en multipliant le plafond de zone par la surface utile et un coefficient (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2). Plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé.

En bref

• 3 niveaux : intermédiaire (3,5 % d'amortissement), social (4,5 %), très social (5,5 %)
• 5 zones : A bis, A, B1, B2, C — chacune avec ses propres plafonds
• Coefficient de surface : 0,7 + 19/surface utile, plafonné à 1,2
• Surface utile : surface habitable + 50 % des annexes (max 8 m²)
• Arbitrage : loyer élevé = plus de revenus, loyer bas = plus d'amortissement

On ne va pas se mentir : les plafonds de loyers, c'est le nerf de la guerre en Jeanbrun. Le niveau de loyer que vous choisissez — intermédiaire, social ou très social — détermine à la fois ce que vous encaissez chaque mois ET le taux d'amortissement que vous déduisez de vos revenus fonciers. C'est un arbitrage. Pas un détail.

Si vous découvrez le dispositif, commencez par notre guide complet de la loi Jeanbrun avant de plonger dans les chiffres.

Quel est le barème des plafonds de loyers Jeanbrun 2026 ?

Voici le tableau de référence. Ces plafonds sont fixés par l'article 18 de la Loi de Finances 2026 et seront précisés par décret d'application (prévu S1 2026). Les valeurs ci-dessous sont celles votées dans la loi.

Trois constats :

1. Les zones B2 et C ont le même plafond intermédiaire (9,83 €/m²). C'est cohérent : les marchés locatifs y sont comparables.
2. L'écart entre intermédiaire et très social est massif : en zone A bis, on passe de 18,89 € à 5,97 €. Trois fois moins de loyer encaissé.
3. Les plafonds sociaux et très sociaux sont calés sur les plafonds PLS et PLAI respectivement — ce sont des références connues du logement social.

Pour comprendre comment ces plafonds impactent votre amortissement, consultez notre guide de calcul de l'amortissement Jeanbrun.

Comment fonctionne le coefficient de surface ?

Le loyer maximum n'est pas simplement « plafond × surface ». Un coefficient de surface s'applique. Il avantage les petites surfaces.

La formule

Coefficient = 0,7 + 19 / surface utile

Plafonné à 1,2. Autrement dit, dès que la surface utile dépasse 63,33 m², le coefficient ne peut pas descendre en dessous de ce que la formule donne — mais il ne peut jamais dépasser 1,2.

Surface utile : définition

Surface utile = surface habitable + 50 % des annexes (plafonné à 8 m²)

Les annexes comprennent : caves, balcons, terrasses, loggias, vérandas, séchoirs extérieurs, combles et sous-sols (hors garages, parkings et jardins).

Tableau du coefficient par surface

Le seuil de bascule est à 31,67 m² : en dessous, le coefficient est plafonné à 1,2. Au-dessus, il baisse progressivement. Un T1 de 25 m² profite du coefficient maximum. Un T4 de 80 m² subit un malus de 6 %.

L'avis d'Hervé : « Les petites surfaces, c'est là où le coefficient fait le plus de travail. Un T2 de 40 m² en zone A, avec le coefficient à 1,175, vous tirez le loyer vers le haut par rapport au plafond brut. Mais attention : qui dit petite surface dit marché locatif tendu, rotation plus rapide, et parfois vacance plus fréquente. Je préfère vous dire un truc qui pique maintenant plutôt qu'un truc qui vous fait plaisir et qui vous coûte une mauvaise opération. »

Comment calculer le loyer maximum Jeanbrun ?

La formule complète :

Loyer maximum mensuel = plafond de zone × surface utile × coefficient

Exemple 1 : T2 de 40 m² en zone A (intermédiaire)

• Surface utile : 38 m² habitables + 4 m² de balcon × 50 % = 38 + 2 = 40 m²
• Coefficient : 0,7 + 19/40 = 0,7 + 0,475 = 1,175
• Plafond zone A intermédiaire : 14,03 €/m²
• Loyer max : 14,03 × 40 × 1,175 = 659,41 €/mois

Exemple 2 : T3 de 65 m² en zone B1 (social)

• Surface utile : 60 m² habitables + 6 m² de terrasse × 50 % + 5 m² de cave × 50 % = 60 + 3 + 2,5 = 65,5 m² → arrondi à 65 m² (annexes plafonnées à 8 m², ici 5,5 m² < 8 m², OK)
• Coefficient : 0,7 + 19/65 = 0,7 + 0,292 = 0,992
• Plafond zone B1 social : 7,09 €/m²
• Loyer max : 7,09 × 65 × 0,992 = 457,06 €/mois

Exemple 3 : T2 de 45 m² en zone A bis (très social)

• Surface utile : 42 m² habitables + 6 m² de balcon × 50 % = 42 + 3 = 45 m²
• Coefficient : 0,7 + 19/45 = 0,7 + 0,422 = 1,122
• Plafond zone A bis très social : 5,97 €/m²
• Loyer max : 5,97 × 45 × 1,122 = 301,39 €/mois

301 € pour un T2 à Paris. Oui, c'est très bas. C'est le prix à payer pour un taux d'amortissement à 5,5 % et un plafond annuel de 12 000 €. L'arbitrage entre revenus locatifs et avantage fiscal est au cœur du dispositif.

Quel est le lien entre plafond de loyer et taux d'amortissement ?

C'est le point que beaucoup de gens ratent. Le niveau de loyer détermine directement le taux d'amortissement déductible de vos revenus fonciers.

Prenons un bien neuf à 250 000 €, base amortissable = 200 000 € (80 % du prix) :

• Intermédiaire : 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an → sous le plafond de 8 000 €, OK
• Social : 200 000 × 4,5 % = 9 000 €/an → sous le plafond de 10 000 €, OK
• Très social : 200 000 × 5,5 % = 11 000 €/an → sous le plafond de 12 000 €, OK

Mais le loyer encaissé en très social est 2 à 3 fois inférieur au loyer intermédiaire. L'amortissement compense-t-il ? Ça dépend de votre TMI. À TMI 41 %, la différence d'amortissement de 4 000 €/an entre intermédiaire et très social génère une économie supplémentaire de 2 328 € (4 000 × (41 % + 17,2 %)). Si la perte de loyer dépasse ce montant, l'intermédiaire reste plus rentable. Calculez. Ne devinez pas.

Pour une simulation complète avec votre TMI, utilisez notre simulateur Jeanbrun.

Comment vérifier la zone de votre commune ?

Le zonage ABC est fixé par arrêté ministériel. Chaque commune française est classée dans l'une des 5 zones : A bis, A, B1, B2 ou C.

Les grands repères

Vérification officielle

1. service-public.fr : simulateur de zonage en ligne (recherche par commune ou code postal)
2. Arrêté du 1er août 2014 modifié : liste exhaustive des communes par zone (Legifrance)
3. Notre simulateur : le simulateur Jeanbrun intègre le zonage officiel. Entrez votre ville, le plafond de loyer s'affiche automatiquement.

Attention : certaines communes ont changé de zone lors des révisions successives. Vérifiez toujours avec la source officielle, pas avec un article de blog (y compris celui-ci — on vous donne les repères, pas la liste exhaustive).

Quelles sont les conditions de ressources des locataires ?

Les plafonds de loyers sont indissociables des plafonds de ressources. Votre locataire doit respecter un plafond de revenus qui dépend :

• Du niveau de loyer choisi (intermédiaire, social, très social)
• De la zone géographique du logement
• De la composition du foyer du locataire

Les montants exacts sont fixés par décret annuel et varient chaque année. Pour 2026, les décrets d'application du dispositif Jeanbrun ne sont pas encore publiés (prévus S1 2026). Les plafonds de ressources applicables seront alignés sur les barèmes existants du logement social.

L'avis d'Hervé : « Les plafonds de ressources locataires, ça fait peur à beaucoup d'investisseurs. Mais en intermédiaire, les plafonds sont ceux de l'ex-Pinel — et l'immense majorité des locataires en France les respectent. En social et très social, c'est plus contraignant, mais vous ciblez un marché où la demande est colossale et la vacance locative quasi nulle. Mon job c'est pas de vous dire ce que vous voulez entendre. C'est de vous montrer ce que vous ratez si vous ne regardez que le loyer brut sans voir l'amortissement. »

Comment arbitrer entre les 3 niveaux de loyer ?

C'est LA question que tout investisseur Jeanbrun doit trancher. Voici les critères de décision :

Intermédiaire : le choix « revenus locatifs »

• Loyer le plus élevé → meilleur cash-flow
• Amortissement le plus faible (3,5 % neuf)
• Plafond de ressources le plus large (plus de locataires éligibles)
• Idéal si votre TMI est à 11 % ou 30 % et que vous cherchez du rendement brut

Social : le compromis

• Loyer intermédiaire entre les deux extrêmes
• Taux d'amortissement de 4,5 % (neuf)
• Demande locative forte dans la plupart des zones
• Bon compromis pour un TMI à 30 %

Très social : le choix « fiscal »

• Loyer le plus bas, mais taux d'amortissement maximal (5,5 % neuf)
• Plafond annuel le plus élevé (12 000 €)
• Déficit foncier quasi-systématique les premières années → imputation sur le revenu global à 21 400 €/an
• Réservé aux TMI élevées (41 %, 45 %) où l'économie fiscale compense largement la perte de loyer

Pour aller plus loin sur les erreurs à éviter en défiscalisation, notre article dédié passe en revue les pièges classiques.

Quels sont les cas particuliers à connaître ?

Logements collectifs uniquement

Les plafonds de loyers Jeanbrun s'appliquent exclusivement aux logements collectifs (appartements). Les maisons individuelles sont exclues du dispositif (article 18, LF 2026). Pas d'exception.

Ancien avec travaux

Les mêmes plafonds de loyers s'appliquent à l'ancien avec travaux. La seule différence : les taux d'amortissement sont plus faibles (3,0 %, 3,5 %, 4,0 % au lieu de 3,5 %, 4,5 %, 5,5 %). Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'achat.

Location nue obligatoire

Jeanbrun impose la location nue (non meublée). Si vous louez en meublé, vous basculez en LMNP et vous perdez le bénéfice de l'amortissement Jeanbrun. Pour comparer les deux options, consultez notre comparatif LMNP vs Jeanbrun.

Engagement de 9 ans

Les plafonds de loyers doivent être respectés pendant toute la durée de l'engagement de 9 ans. Si vous dépassez le plafond, même une seule année, c'est la remise en cause du dispositif et la réintégration des amortissements déduits.

Sources officielles

• Article 18, Loi de Finances 2026 — texte fondateur du dispositif Jeanbrun
• Article 31-I-1°-j CGI — amortissement déductible des revenus fonciers
• Article 156-I-3° CGI modifié — déficit foncier bonifié à 21 400 €
• service-public.fr — simulateur de zonage et conditions d'éligibilité

Les décrets d'application du dispositif Jeanbrun sont prévus pour le premier semestre 2026. Les plafonds présentés dans cet article sont ceux votés dans la loi. Ils pourront être ajustés par décret.