Loi Pinel 2026 : c'est fini, voici le successeur Jeanbrun

Si vous cherchez "loi Pinel 2026", la réponse tient en quatre mots : ça n'existe plus. Le Pinel a été supprimé le 31 décembre 2024 — taux dégradés en 2023, rabotés en 2024, puis extinction définitive. Son successeur, la loi Jeanbrun (article 18, LF 2026), fonctionne sur un principe radicalement différent : amortissement déductible des revenus fonciers au lieu d'une réduction d'impôt, déficit foncier bonifié à 21 400 €/an, et hors plafonnement des niches fiscales.

En bref

• Pinel : supprimé le 31/12/2024, aucune nouvelle acquisition possible
• Successeur : loi Jeanbrun (LF 2026, promulguée 19/02/2026) — amortissement 3,5 à 5,5 %/an
• Mécanisme : déduction des revenus fonciers (pas réduction d'impôt) — l'avantage est proportionnel au TMI
• Déficit foncier : 21 400 €/an avec Jeanbrun (inexistant avec Pinel)
• Niches fiscales : Pinel y était soumis (10 000 €/an), Jeanbrun est hors plafond

Pourquoi le Pinel a-t-il été supprimé ?

Le Pinel (article 199 novovicies du CGI) est né en 2014 — successeur du Duflot, lui-même successeur du Scellier. Pendant 10 ans, il a permis aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange d'un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans.

Mais le dispositif s'est dégradé progressivement :

2023 — Taux rabotés pour le Pinel standard :

• 6 ans : 10,5 % (contre 12 % avant)
• 9 ans : 15 % (contre 18 % avant)
• 12 ans : 17,5 % (contre 21 % avant)

2024 — Taux encore plus bas :

• 6 ans : 9 %
• 9 ans : 12 %
• 12 ans : 14 %

1er janvier 2025 — Extinction. Plus aucune acquisition éligible.

Les raisons de la disparition

Coût pour l'État : le Pinel représentait plus de 2 milliards d'euros par an de dépense fiscale. Dans un contexte budgétaire tendu, c'était devenu insoutenable.

Rendements décevants : avec les taux rabotés de 2023-2024, la réduction d'impôt ne compensait plus le différentiel de prix entre neuf et ancien. Un bien Pinel payé 15-20 % plus cher que le marché avec une réduction de 12 % sur 9 ans... le compte n'y était pas.

Zonage trop restrictif : le Pinel était limité aux zones A bis, A et B1. Les zones B2 et C étaient exclues depuis 2018, privant la moitié du territoire de toute incitation fiscale dans le neuf.

Plafonnement des niches fiscales : la réduction Pinel entrait dans le plafond de 10 000 €/an. Un contribuable qui utilisait déjà des services à la personne ou des dons se retrouvait bridé.

Si quelqu'un vous dit que le Pinel va revenir... changez de conseiller.

L'avis d'Hervé : « En 15 ans d'immobilier neuf, j'ai accompagné des investisseurs sous Scellier, Duflot et Pinel. Le schéma était toujours le même : un dispositif qui marchait, puis des rabots successifs, puis l'extinction. Le Pinel en 2024, c'était devenu un dispositif à bout de souffle. Les taux à 12 % sur 9 ans ne couvraient même plus les frais de notaire. Le vrai problème, c'est que des gens ont continué à acheter en 2023-2024 en croyant que ça valait encore le coup. Votre banquier ne va pas vous appeler pour vous dire que le rendement net est négatif. Personne ne va le faire. »

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun change par rapport au Pinel ?

Tout. Le Pinel était une réduction d'impôt. Jeanbrun est un amortissement déductible des revenus fonciers. Ce n'est pas une nuance. C'est un changement de paradigme.

Réduction d'impôt (Pinel) vs amortissement (Jeanbrun)

Pinel — réduction d'impôt :

• Montant fixe, indépendant du TMI
• Un bien à 200 000 € sur 9 ans = 18 % × 200 000 = 36 000 € de réduction (taux pleins, avant 2023)
• Identique que votre TMI soit à 11 %, 30 % ou 45 %
• Comptait dans le plafond des niches fiscales (10 000 €/an)

Jeanbrun — amortissement déductible :

• Réduit le revenu imposable, pas l'impôt directement
• L'économie réelle = amortissement × (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux)
• Plus votre TMI est élevé, plus vous économisez
• Hors plafonnement des niches fiscales

Combien gagne-t-on avec Jeanbrun vs combien aurait-on gagné avec Pinel ?

Prenons un bien neuf à 250 000 € en zone B1, loyer intermédiaire, engagement 9 ans.

Simulation Pinel (taux pleins historiques, pour mémoire)

La réduction était identique, que votre TMI soit à 11 % ou 45 %.

Simulation Jeanbrun (valeurs 2026)

Amortissement annuel : 250 000 × 80 % × 3,5 % = 7 000 € (plafonné à 8 000 €, ici sous plafond).

Vous voyez le problème ? Sur le seul amortissement, Jeanbrun semble moins avantageux. Mais ce tableau omet un élément décisif.

Le facteur caché : le déficit foncier bonifié

Avec Jeanbrun, l'amortissement crée du déficit foncier. Ajoutez les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion — et le déficit foncier explose. Le tout imputable sur le revenu global, jusqu'à 21 400 €/an.

Le Pinel ? Zéro déficit foncier. Les charges n'étaient pas déductibles du revenu global via ce mécanisme.

Les fourchettes dépendent du montant des intérêts d'emprunt et des charges réelles. Mais la tendance est claire : à TMI 30 % et plus, Jeanbrun dépasse le Pinel quand on prend en compte le mécanisme complet.

Tableau comparatif complet Pinel vs Jeanbrun

Pour les ex-investisseurs Pinel : que faire maintenant ?

Vous avez un bien Pinel en cours d'engagement ? Pas de panique. L'engagement Pinel reste valable sur sa durée initiale.

Trois scénarios concrets

Scénario 1 — Pinel en cours, engagement non terminé : Continuez normalement. Votre réduction d'impôt court jusqu'au terme de l'engagement (6, 9 ou 12 ans). Le Pinel n'est pas rétroactif — les engagements signés restent valables.

Scénario 2 — Pinel terminé, vous gardez le bien : Votre bien sort du Pinel. Vous êtes désormais un bailleur classique. Vos revenus fonciers sont imposés au TMI + 17,2 %. Si votre TMI est élevé, c'est le moment de réfléchir à un nouvel investissement sous Jeanbrun pour recréer du déficit foncier et absorber les loyers de l'ancien bien Pinel.

Scénario 3 — Vous voulez investir de nouveau : Le Pinel n'est plus une option. Jeanbrun est votre dispositif. Mais attention : Jeanbrun exclut les maisons individuelles. Si votre Pinel était un appartement en zone B1, vous connaissez le terrain. La transition est naturelle.

Les "on m'a dit que" c'est le premier obstacle. Pas les taux, pas les prix — les croyances. Beaucoup d'ex-investisseurs Pinel hésitent parce que le mécanisme est différent. L'amortissement au lieu de la réduction directe, ça déstabilise. Mais posez-vous la question : est-ce que 45 000 € de réduction Pinel sur 9 ans valaient mieux que 75 000 € d'économie Jeanbrun sur la même durée à TMI 41 % ?

L'avis d'Hervé : « Je parle à des investisseurs toutes les semaines. Ceux qui avaient du Pinel en 2023-2024, avec les taux rabotés, ils ont fait 12 % de réduction sur 9 ans. Sur un bien à 250 000 €, ça fait 30 000 €. Sous Jeanbrun, le même profil à TMI 30 % sort avec plus de 55 000 € d'économie cumulée, déficit foncier compris. Le schéma, c'est toujours le même : les gens comparent le nom du dispositif au lieu de comparer les euros. Moi je sors la calculette. »

Le Pinel va-t-il revenir un jour ?

Soyons francs. Non.

Le gouvernement a fait un choix de doctrine fiscale en basculant d'une réduction d'impôt vers un amortissement. Ce choix n'est pas anodin : il cible les contribuables à TMI élevé (qui ont les moyens d'investir) plutôt que de saupoudrer un avantage uniforme. Le coût budgétaire est différent, le ciblage est différent, la philosophie est différente.

Trois signaux confirment que le Pinel ne reviendra pas :

1. Le coût budgétaire : plus de 2 milliards par an de dépense fiscale, dans un contexte de déficit public record.
2. L'inefficacité mesurée : la Cour des Comptes a documenté à plusieurs reprises le coût excessif par logement produit.
3. Le choix Jeanbrun : en créant un mécanisme structurellement différent, le législateur a tourné la page des réductions d'impôt immobilières.

Si vous attendiez un retour du Pinel pour investir... vous pouvez arrêter d'attendre.

Comment passer du Pinel à Jeanbrun concrètement ?

Étape 1 — Évaluez votre situation fiscale actuelle. TMI, revenus fonciers existants, engagement Pinel en cours. Le point de départ, c'est votre avis d'imposition.

Étape 2 — Simulez un investissement Jeanbrun. Lancez la simulation rapide pour voir l'amortissement, le déficit foncier et l'économie nette selon votre profil.

Étape 3 — Comparez avec votre rendement Pinel. Si votre Pinel génère 3 000 € de réduction par an et qu'un Jeanbrun peut générer 7 000 € d'économie à votre TMI, le différentiel parle de lui-même.

Étape 4 — Vérifiez l'éligibilité. Le Jeanbrun s'applique à toutes les zones (A bis à C), mais uniquement aux logements collectifs. Consultez notre guide complet de la loi Jeanbrun 2026 pour les conditions détaillées.

Pour comprendre l'interaction entre l'amortissement et le déficit foncier bonifié, c'est le double levier qui fait la force du dispositif. Et si vous voulez calculer précisément votre réduction d'impôt, un article dédié détaille chaque étape.

Consultez aussi notre page statut de bailleur privé pour comprendre le cadre juridique, et notre guide des erreurs à éviter en défiscalisation pour ne pas reproduire les pièges du Pinel.

Sources : Article 199 novovicies du CGI (Pinel), Article 18 de la Loi de Finances 2026 (Jeanbrun), Article 31-I-1°-j du CGI (amortissement Jeanbrun). Taux Pinel 2023-2024 : Article 168 de la LF 2021 (rabots progressifs). Données vérifiées au 31 mars 2026.