Cas type : Premier Investissement Locatif Jeanbrun à 38 ans

Marc, 38 ans, cadre à Lyon (TMI 30 %), a investi 195 000 EUR dans un T2 neuf à Villeurbanne via la loi Jeanbrun. Avec un amortissement annuel de 5 460 EUR déduit de ses revenus fonciers, il économise 1 638 EUR/an d'impôt sur le revenu pour un effort d'épargne réel de 293 EUR/mois. Un an après, les loyers tombent chaque mois. Zéro imprévu.

En bref

• Profil : cadre 38 ans, TMI 30 %, primo-investisseur
• Bien : T2 neuf 42 m², Villeurbanne (zone A), 195 000 EUR
• Économie fiscale : 1 638 EUR/an (amortissement Jeanbrun 3,5 %)
• Effort réel : 293 EUR/mois après loyers et avantage fiscal
• Bilan à 1 an : loyers réguliers, aucun imprévu majeur

Ce cas type est construit à partir de situations réelles rencontrées dans notre accompagnement en investissement immobilier neuf. Le prénom a été modifié et certains détails ajustés pour préserver l'anonymat. Ce n'est pas un témoignage client.

Pourquoi Marc a-t-il décidé d'investir dans l'immobilier ?

Marc a 38 ans, vit en couple avec deux enfants. Pendant des années, il a repoussé l'idée d'investir. Trop compliqué. Trop risqué. Pas le temps.

Le déclic ? Sa feuille d'impôt fin 2025 : 12 000 EUR d'IR. En discutant avec un collègue qui avait investi en Pinel, il a réalisé qu'il « donnait » une part importante de ses revenus aux impôts sans rien construire pour sa famille. Un guide pour débutants en investissement locatif l'aurait aidé à l'époque.

Le Pinel venait de se terminer. La loi Jeanbrun entrait en vigueur (LF 2026, promulguée le 19/02/2026) avec des taux d'amortissement de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer. Pour Marc, c'était maintenant ou jamais.

Quelles étaient ses hésitations avant de se lancer ?

On ne va pas se raconter de belles histoires. Marc a eu beaucoup de doutes.

La peur de se tromper

Il n'y connaissait rien en immobilier d'investissement. Quelle ville ? Quel quartier ? Quel promoteur ? La peur d'acheter un bien mal situé, ça paralyse.

Les « on m'a dit que »

Locataires qui ne paient pas, promoteurs qui font faillite... On entend ça partout. Résultat : on ne fait rien.

L'avis d'Hervé : « On se trouvera toujours 10 000 raisons pour ne pas faire. Les "on m'a dit que", c'est le premier obstacle à l'achat. Pas les taux, pas les prix — les croyances. Si votre projet ne tient pas la route, je vous le dis cash. Mais si les chiffres sont bons et que personne ne vous l'a montré... c'est ça le vrai problème. »

Le budget serré

Avec le crédit de la résidence principale et les dépenses liées aux enfants, Marc se demandait s'il avait vraiment les moyens. Spoiler : les chiffres ont parlé pour lui.

Comment a-t-il choisi son bien immobilier ?

Le simulateur comme point de départ

Marc a découvert le simulateur Jeanbrun en ligne. Pas de PowerPoint, pas de jargon. Un loyer, une mensualité, la différence. C'est tout.

Il a testé plusieurs scénarios : 9 ans d'engagement, différentes villes, différents prix. L'impact sur ses impôts, noir sur blanc.

Le choix de Villeurbanne

Jardinons notre jardin : Marc habite Lyon, il connaît le marché. Mais les prix dans Lyon intra-muros dépassaient son budget. Le simulateur lui a montré Villeurbanne, classée zone A, avec des prix plus accessibles. Lyon figure d'ailleurs en tête de notre classement des meilleures villes pour investir en Jeanbrun.

Il a visité le quartier plusieurs fois, à différentes heures. Proche du métro, étudiants et jeunes actifs, commerces. Toutes les cases cochées.

Les critères de sélection

Ce que Marc cherchait :

• Budget : 180 000 - 220 000 EUR
• Zone A (éligible Jeanbrun, source : arrêté du 5 septembre 2025)
• DPE A ou B (norme RE2020 + valorisation future)
• Proche transports (métro ligne A)
• T2 pour cibler jeunes actifs ou couples

Le bien acheté

Après 3 mois de recherches et une dizaine de visites :

• Type : T2 neuf de 42 m2 avec balcon
• Localisation : Villeurbanne, à 5 min du métro Flachet
• Prix : 195 000 EUR (4 643 EUR/m2)
• DPE : A (RE2020)
• Livraison : Juin 2026

Comment a-t-il financé son investissement Jeanbrun ?

Situation financière de départ

• Revenus du foyer : 7 500 EUR/mois nets
• Crédit résidence principale : 1 400 EUR/mois
• Taux d'endettement avant projet : 18,7 %

Le montage financier

Prêt de 185 000 EUR sur 20 ans :

• Taux : 3,4 % (+ assurance 0,25 %)
• Mensualité : 1 095 EUR
• Apport : 10 000 EUR (frais de notaire neuf ~2-3 %)

Taux d'endettement après projet : 33,3 %, sous la limite HCSF de 35 %.

L'équilibre de l'opération

293 EUR/mois. Pour construire un patrimoine immobilier, c'est le prix de deux pleins d'essence.

Quel bilan après 1 an d'investissement Jeanbrun ?

La livraison

Bien livré en juin 2026, avec 2 semaines de retard. Qualité de construction correcte, quelques réserves mineures réglées en 1 mois. C'est l'avantage du neuf : garantie de parfait achèvement 1 an, garantie biennale 2 ans, garantie décennale 10 ans.

La mise en location

Gestion confiée à une agence locale (7 % des loyers). En 3 semaines, un locataire trouvé : un jeune couple d'ingénieurs. Loyer fixé à 750 EUR/mois, dans les plafonds Jeanbrun pour la zone A en location intermédiaire (plafond : 14,03 EUR/m², source : article 18 LF 2026).

Les premiers loyers

Depuis juillet 2026, les loyers tombent chaque mois, sans retard. La gestion déléguée coûte 52 EUR/mois mais apporte de la sérénité.

L'avantage fiscal

La déclaration de revenus 2026 (à faire en mai 2027) intégrera le premier amortissement Jeanbrun :

• Prix d'acquisition : 195 000 EUR
• Base amortissable (80 %, hors terrain) : 156 000 EUR
• Taux d'amortissement : 3,5 % (location intermédiaire)
• Amortissement annuel : 5 460 EUR (sous le plafond de 8 000 EUR)
• Économie d'impôt annuelle (IR seul) : 5 460 EUR x TMI 30 % = 1 638 EUR
• Économie estimée sur 9 ans : environ 14 742 EUR (hors prélèvements sociaux de 17,2 %)

L'amortissement Jeanbrun est une déduction des revenus fonciers imposables (article 31-I-1°-j du CGI). Ce n'est pas une réduction d'impôt directe comme l'était le Pinel. L'avantage concret ? Ça ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 EUR/an. Pour comprendre la mécanique en détail, consultez le guide de calcul de l'amortissement Jeanbrun.

Que referait-il différemment pour son investissement ?

Commencer plus tôt

Marc le dit lui-même : il aurait dû se lancer 5 ans plus tôt. Le temps perdu, c'est du patrimoine non constitué.

L'avis d'Hervé : « Je préfère vous dire un truc qui pique maintenant plutôt qu'un truc qui vous fait plaisir et qui vous coûte 50 000 EUR de loyer dans 5 ans. Ceux qui franchissent le pas, c'est extrêmement rare qu'ils le regrettent. En fin de compte, je pense qu'il vaut mieux avoir des remords que des regrets. »

Mieux négocier le crédit

Marc a accepté l'offre de sa banque habituelle sans vraiment négocier. Votre banque, c'est rarement votre alliée sur un investissement locatif. Pour son prochain achat, il fera jouer la concurrence.

Prévoir une épargne de sécurité plus importante

10 000 EUR d'apport, c'était le minimum. Avec 5 000 EUR de plus en réserve, il aurait été plus serein pour les imprévus. Tout s'est bien passé, mais la marge était juste.

Quels conseils pour ceux qui hésitent à investir ?

1. Simulez vos chiffres

Le simulateur Jeanbrun est gratuit. Vous rentrez votre situation, vous voyez votre mensualité, votre économie, votre effort réel. C'est pas plus compliqué que ça.

2. N'attendez pas le « moment parfait »

Il n'existe pas. Les taux bougent, les prix bougent, les dispositifs changent. Le bon moment, c'est quand vos chiffres tiennent la route.

3. Visitez sur place

Allez sur place, parlez aux habitants, observez le quartier à différentes heures. Jardinons notre jardin : achetez dans une ville que vous connaissez.

4. Faites-vous accompagner

Un conseiller, un simulateur, un courtier peuvent aider. Mais la décision finale vous appartient. Ne signez jamais sous la pression. Pour éviter les pièges classiques, lisez les 10 erreurs à éviter en défiscalisation.

5. Pensez long terme

Un investissement locatif se construit sur 10 à 20 ans. Les aléas de court terme (vacance locative, petits travaux) sont normaux. Gardez le cap.

Quel est le bilan final de cet investissement Jeanbrun ?

Un an après, le bilan de Marc :

• Un patrimoine en construction (42 m2 à Villeurbanne)
• Des loyers qui financent 68 % du crédit
• Une économie fiscale de 1 638 EUR/an grâce à l'amortissement
• Un effort d'épargne réel de 293 EUR/mois

Dans 9 ans, l'engagement Jeanbrun sera terminé. Le crédit court sur 20 ans, mais les loyers et l'avantage fiscal auront fait le gros du travail. À terme : un bien qui vaudra (espérons) plus que son prix d'achat, et des loyers qui deviendront un revenu complémentaire.

Et vous ? Utilisez le simulateur pour voir si votre projet tient la route. C'est gratuit, c'est précis.

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Cas type construit en janvier 2027 à partir de situations réelles rencontrées dans notre accompagnement en investissement immobilier neuf (~300 foyers accompagnés en 15 ans). Chaque situation étant unique, les résultats peuvent varier. Ceci ne constitue pas un conseil en investissement. Barèmes Jeanbrun provisoires (décrets d'application à paraître S1 2026).