Fiscalité immobilière 2026 : Jeanbrun, Pinel, LMNP, Denormandie

Trois changements fiscaux majeurs en 2026 : fin définitive du Pinel (31/12/2024), entrée en vigueur de la loi Jeanbrun avec son amortissement déductible de 3,5 % à 5,5 % et son déficit foncier bonifié à 21 400 €/an, et prolongation du Denormandie jusqu'au 31/12/2027. Le LMNP a été partiellement réformé : les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

En bref

• Pinel : terminé depuis le 31/12/2024, aucune nouvelle acquisition possible
• Jeanbrun : actif depuis février 2026, amortissement 3,5 %-5,5 %, toute la France éligible
• Denormandie : prolongé jusqu'au 31/12/2027, réduction d'impôt directe en villes Action Coeur de Ville
• LMNP : amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente (loi 2025-127), régime de déduction annuel maintenu
• Niches fiscales : plafond 10 000 €/an inchangé (Jeanbrun hors plafond)

Le Pinel est mort. Tant mieux. Jeanbrun arrive avec un mécanisme complètement différent : de l'amortissement, pas une réduction d'impôt. Et ça change tout. Pour une analyse approfondie du nouveau dispositif, consultez notre guide complet de la loi Jeanbrun. Voici ce qui change concrètement pour votre prochain investissement.

Quand le dispositif Pinel a-t-il pris fin ?

Chronologie de l'extinction

Le Pinel, créé en 2014, c'est terminé. Point final.

Dernières conditions Pinel 2024

Les derniers investissements Pinel signés avant le 31/12/2024 offraient des taux déjà dégradés :

• Taux 6 ans : 9 %
• Taux 9 ans : 12 %
• Taux 12 ans : 14 %
• Zones : A bis, A, B1 uniquement

On ne va pas se raconter de belles histoires : avec ces taux rabotés, le Pinel avait perdu l'essentiel de son intérêt. Sa disparition était inévitable.

L'avis d'Hervé : « Le Pinel est mort. Tant mieux. Un dispositif qui excluait la moitié de la France et qui rentrait dans le plafonnement des niches fiscales, c'était devenu un carcan. Les investisseurs méritaient mieux. Jeanbrun n'est pas parfait, mais au moins il couvre tout le territoire et sort du plafond des 10 000 EUR. »

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun introduite par le PLF 2026 ?

Statut législatif

Loi promulguée le 19 février 2026 (LF 2026, article 18, Journal Officiel). Les informations ci-dessous sont basées sur le texte définitif. Source : Legifrance.

Contexte et objectifs

La loi Jeanbrun, du nom du député rapporteur du budget, répond à un problème concret : après la fin du Pinel, la construction neuve s'est effondrée. Le dispositif vise à relancer la production de logements neufs, encourager la rénovation énergétique du parc ancien, et ouvrir l'investissement locatif à toute la France — pas uniquement aux zones tendues.

Rupture avec le Pinel : Amortissement vs Réduction d'impôt

Là, c'est fondamental. Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt directe comme le Pinel. C'est un mécanisme d'amortissement. Concrètement, ça veut dire quoi ?

Comment fonctionne concrètement le dispositif Jeanbrun

1. Mécanisme d'amortissement

La base d'amortissement, c'est 80 % de la valeur du bien (le terrain, soit 20 %, est exclu). Chaque année, vous déduisez un pourcentage de cette base de vos revenus fonciers.

Base amortissable = (Prix d'acquisition ou Prix + Travaux) × 80%
Amortissement annuel = Base × Taux
Économie d'impôt = Amortissement × TMI

Taux d'amortissement annuels (neuf) :

Taux d'amortissement annuels (ancien avec travaux ≥30%) :

Durée unique : Engagement de 9 ans (pas de 6 ou 12 ans comme en Pinel ou Denormandie)

2. Plafonds annuels

L'amortissement déductible est plafonné chaque année. Pas de surprise :

Aucun plafond d'investissement global (contrairement au Pinel limité à 300 000 €).

3. Déficit foncier : le vrai levier

C'est là que Jeanbrun devient puissant. Si vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion) plus l'amortissement dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global.

En droit commun, le plafond est de 10 700 €/an. Avec Jeanbrun, il passe à 21 400 €/an (article 156-I-3° du CGI modifié). Le double. C'est pas rien.

L'avis d'Hervé : « Je ne suis pas là pour vous vendre du rêve. Je suis là pour vous montrer des chiffres. Et le déficit foncier bonifié à 21 400 € par an, combiné à l'amortissement, c'est objectivement le mécanisme le plus efficace qu'on ait eu depuis longtemps pour les TMI élevées. Les belles promesses, ça ne rembourse pas un loyer — les déductions fiscales, si. »

Exemple concret :

Loyers : 12 000 €/an
Charges + intérêts : 10 000 €/an
Amortissement : 7 000 €/an
────────────────────────────────
Revenus fonciers nets : -5 000 € (déficit)

Économie d'impôt (TMI 41%) :
- Amortissement : 7 000 × 41% = 2 870 €
- Déficit foncier : 5 000 × 41% = 2 050 €
────────────────────────────────
Total : 4 920 €/an
Sur 9 ans : 44 280 €

4. Éligibilité territoriale

Toute la France est éligible. Zones A bis, A, B1, B2 et C. Pas de restriction géographique — c'est une rupture nette avec le Pinel qui excluait les zones B2 et C. Consultez notre article dédié aux zones éligibles et plafonds de loyer Jeanbrun pour connaître les plafonds applicables à votre ville.

Seule condition : respecter les plafonds de loyer par zone (fixés par décret annuel, service-public.fr).

5. Types de biens éligibles

6. Exigences de performance

DPE A, B ou C obligatoire après travaux pour l'ancien rénové. Pas de dérogation. Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

Entrée en vigueur

La loi Jeanbrun s'applique aux acquisitions réalisées à partir de la promulgation le 19 février 2026. Les promesses de vente signées en 2025 pour des actes définitifs après publication au JO peuvent bénéficier du dispositif.

Avantages par rapport au Pinel

Bon, concrètement, qu'est-ce que Jeanbrun apporte de plus que le Pinel ?

• Toute la France éligible — zones B2 et C incluses, le Pinel les excluait
• Hors plafonnement des niches fiscales — l'amortissement est une charge, pas une réduction (article 31-I-1°-j du CGI)
• Déficit foncier bonifié à 21 400 €/an — le double du droit commun (article 156-I-3° du CGI)
• Ancien avec travaux accepté — pas uniquement le neuf
• Aucun plafond d'investissement global — le Pinel était limité à 300 000 €

Les limites à connaître

On ne va pas se mentir : le dispositif a aussi ses contraintes.

• Mécanisme plus technique que la réduction d'impôt directe du Pinel
• Engagement unique de 9 ans — pas de sortie à 6 ans
• Logements collectifs uniquement — les maisons individuelles sont exclues
• Reprise à la revente — les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value

Où en est la réforme du LMNP en 2026 ?

Ce qui a changé (loi de finances 2025)

Les belles promesses, ça ne rembourse pas un loyer. Et la réforme LMNP, elle, est bien passée — partiellement.

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a introduit un changement majeur : les amortissements déduits pendant la période de détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette mesure s'applique à toutes les ventes conclues à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition du bien.

Concrètement : si vous avez amorti 80 000 EUR sur 12 ans, cette somme vient gonfler votre plus-value imposable à la revente. Le surcoût fiscal peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Ce qui n'a PAS changé

Le régime de déduction annuel reste en place : amortissement du bien et du mobilier, régime micro-BIC ou réel, plafond micro-BIC de 77 700 EUR. Le barème d'exonération progressive des plus-values immobilières (exonération totale après 30 ans de détention) reste inchangé.

Mon job c'est pas de vous dire ce que vous voulez entendre : si vous envisagez un LMNP avec revente avant 30 ans, cette réforme change la donne. Pour comparer les deux dispositifs, lisez notre comparatif LMNP ou Jeanbrun.

Le dispositif Denormandie est-il prolongé en 2026 ?

Rappel du dispositif

Le Denormandie, c'est une réduction d'impôt directe — même mécanique que le Pinel — pour l'achat d'ancien avec travaux dans les villes Action Coeur de Ville (economie.gouv.fr).

Prolongation 2026

La LF 2026 prolonge le Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027 :

• Taux : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans), 21 % (12 ans)
• Mécanisme : Réduction d'impôt directe
• Travaux minimum : 25 % du coût total (achat + travaux)
• Villes éligibles : Liste Action Coeur de Ville

Jeanbrun ou Denormandie ? La comparaison qui compte

Si votre projet porte sur de l'ancien rénové, vous avez potentiellement le choix entre les deux :

Mon avis : si votre bien est en ville Action Coeur de Ville et que votre TMI est inférieur à 30 %, Denormandie sera probablement plus simple et plus direct. Au-delà de 30 % de TMI, Jeanbrun l'emporte grâce au déficit foncier. Faites la simulation, les chiffres parlent d'eux-mêmes.

Quelles sont les autres mesures fiscales immobilières en 2026 ?

Plafonnement des niches fiscales

Le plafond global des niches fiscales reste à 10 000 EUR par an (article 200-0 A du CGI). Il inclut notamment la réduction Denormandie, l'emploi à domicile et l'investissement PME. Les investissements outre-mer bénéficient d'un plafond majoré à 18 000 EUR.

Point clé : l'amortissement Jeanbrun n'entre PAS dans ce plafond. C'est une déduction, pas une réduction d'impôt. En pratique, vous pouvez cumuler Jeanbrun avec d'autres niches sans souci.

Révision des seuils

Les seuils pour 2026 :

Taxe foncière

La taxe foncière continue de grimper. Augmentation moyenne nationale : +3,9 %. Certaines communes atteignent +10 à +15 %. Vérifiez l'évolution locale avant d'investir — c'est un poste que beaucoup oublient dans leurs calculs de rentabilité.

Quel est le calendrier fiscal 2026 pour les investisseurs ?

Dates clés pour les investisseurs

Déclaration spécifique Jeanbrun

Pour bénéficier de l'amortissement, vous devrez joindre à votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) : la copie de l'acte d'acquisition, l'attestation du promoteur (neuf) ou des artisans (rénovation), l'engagement de location (formulaire 2044 EB à venir), et les justificatifs de travaux si ancien rénové.

Les modalités précises de déclaration seront publiées par la DGFiP (economie.gouv.fr) dans les prochains mois.

Quel impact ces changements ont-ils sur votre stratégie d'investissement ?

Pour les investisseurs actifs

1. Maximisez le déficit foncier Jeanbrun

Le déficit foncier bonifié de 21 400 €/an, c'est le levier principal. Pour en tirer le maximum : privilégiez un prêt in fine (intérêts constants élevés qui gonflent vos charges déductibles) et optez pour une location sociale ou très sociale (taux d'amortissement de 4,5 % ou 5,5 % au lieu de 3,5 %).

2. Ne vous limitez plus aux zones tendues

Avec Jeanbrun, toute la France est éligible. Les zones B2 et C offrent des prix au m² plus bas et des rendements locatifs souvent supérieurs. Certaines villes moyennes ont une tension locative réelle que les investisseurs Pinel ignoraient.

L'avis d'Hervé : « Jardinons notre jardin. Achetez dans une ville que vous connaissez. Les programmes en zone B2 que personne ne regarde, c'est souvent là qu'on trouve les meilleurs rendements. Pas besoin de viser Paris pour faire un bon investissement. »

3. L'ancien rénové, une vraie opportunité

Jeanbrun ouvre l'investissement en centre-ville historique : emplacement premium, charme de l'ancien, prix souvent inférieurs au neuf. Condition : travaux d'au moins 30 % du prix d'achat, DPE A, B ou C après travaux, et mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

4. LMNP : les yeux ouverts

L'amortissement LMNP annuel est maintenu. Mais la réintégration dans la plus-value à la revente change la donne. Si vous visez une revente avant 30 ans, faites vos calculs avant de vous engager.

Pour les nouveaux investisseurs

Vous débutez dans l'investissement locatif ? Notre guide d'investissement locatif pour débutants vous accompagne pas à pas.

Le contexte est intéressant : Jeanbrun offre un déficit foncier solide, le marché immobilier s'est stabilisé après la hausse des taux, et toute la France est éligible. Le point de vigilance reste les taux de crédit, encore autour de 3,5-4,5 %.

Si votre TMI est à 30 % ou plus, l'avantage fiscal Jeanbrun prend vraiment tout son sens. Pour savoir où investir, découvrez notre top 10 des villes Jeanbrun.

Ce qu'il faut retenir

2026 marque une rupture nette. Pinel est mort. Jeanbrun fonctionne par amortissement et déficit foncier — plus technique, mais objectivement plus puissant pour les TMI à 30 % et au-delà. Et le LMNP n'est plus le paradis fiscal qu'il était : les amortissements pèsent désormais sur la plus-value à la revente.

Les chiffres clés : amortissement de 3,5 % à 5,5 % annuel sur 9 ans, déficit foncier bonifié à 21 400 €/an (article 156-I-3° du CGI), toute la France éligible, hors plafonnement des niches fiscales.

Pour évaluer l'impact concret sur votre projet et comparer Jeanbrun, Denormandie et LMNP, lancez une simulation gratuite. C'est rapide, c'est précis, et ça vaut mieux que toutes les théories du monde.

Découvrez aussi le statut de bailleur privé pour comprendre le cadre juridique qui s'applique à votre investissement locatif.

---

Statut législatif : Loi promulguée le 19 février 2026 (LF 2026, article 18). Legifrance.

Cet article a été mis à jour le 31 mars 2026. Les informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un expert en défiscalisation immobilière pour une analyse adaptée à votre situation.

Sources :

• Loi de Finances pour 2026, Article 18 — création du dispositif Jeanbrun
• Code Général des Impôts : articles 31-I-1°-j (amortissement), 156-I-3° (déficit foncier), 150 VB (plus-values)
• service-public.fr — plafonds de loyer et ressources locataires
• economie.gouv.fr — notes DGFiP, BOI (à paraître)