Zones Éligibles Loi Jeanbrun 2026 : Toute la France Éligible

Toutes les zones géographiques françaises (A bis, A, B1, B2 et C) sont éligibles à la loi Jeanbrun 2026 pour les logements collectifs neufs, contrairement au Pinel qui excluait les zones B2 et C. Les plafonds de loyer intermédiaires varient de 9,83 €/m² en zones B2/C à 18,89 €/m² en zone A bis. La zone B2, exclue du Pinel depuis 2018, est réintégrée sous condition d'agrément préfectoral.

En bref

• Toute la France est éligible : zones A bis, A, B1, B2 et C
• Logements collectifs neufs uniquement (maisons individuelles exclues)
• Plafonds de loyer (intermédiaire) : de 9,83 €/m² (B2/C) à 18,89 €/m² (A bis)
• Zone B2 : réintégrée (exclue du Pinel depuis 2018), sous agrément préfectoral
• Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/surface (plafonné à 1,2)

Votre banquier ne va pas vous appeler pour vous dire que votre ville est éligible à Jeanbrun. Personne ne va le faire. La loi Jeanbrun couvre toute la France — toutes les zones géographiques. C'est un changement majeur par rapport au Pinel. Pour une vue d'ensemble du dispositif, consultez notre guide complet de la loi Jeanbrun 2026.

Comment fonctionne le système de zonage A/B/C en France ?

Le zonage A/B/C classe les communes françaises selon la tension du marché immobilier local. Plus la demande de logements dépasse l'offre, plus la zone est "tendue". Ce classement détermine les plafonds de loyer et de ressources, mais avec Jeanbrun, il ne conditionne plus l'éligibilité au dispositif.

Critères de classification

Les zones sont définies par l'État selon le niveau des loyers, les prix immobiliers, l'écart offre/demande, la démographie et le dynamisme économique de chaque commune.

Quelles communes sont classées en zone A bis ?

La zone A bis regroupe Paris et 76 communes de la petite couronne où les prix immobiliers et les loyers atteignent des niveaux records.

Communes de la zone A bis

Plafonds zone A bis

Plafond de loyer intermédiaire : 18,89 EUR/m². Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/surface (plafonné à 1,2).

Exemple concret : Pour un 40 m² en zone A bis, coefficient = 0,7 + (19/40) = 1,175. Loyer plafond = 40 x 18,89 x 1,175 = 888 EUR/mois. Avec un taux d'amortissement de 3,5 % et un bien à 300 000 EUR, vous déduisez 8 000 EUR/an de vos revenus fonciers.

Quelles villes sont situées en zone A ?

La zone A englobe l'agglomération parisienne élargie, la Côte d'Azur, le Genevois français et certaines grandes métropoles.

Principales villes en zone A

Île-de-France (hors A bis)

• Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Marly-le-Roi
• Rueil-Malmaison, Suresnes, Garches
• Maisons-Alfort, Créteil, Saint-Maur-des-Fossés

Provence-Alpes-Côte d'Azur

• Nice, Cannes, Antibes, Grasse
• Menton, Monaco (environs), Fréjus

Genevois français

• Annemasse, Thonon-les-Bains, Gex
• Ferney-Voltaire, Divonne-les-Bains

Grandes métropoles

• Lyon (hypercentre et communes limitrophes)
• Marseille (certains arrondissements)
• Montpellier (centre et littoral)
• Lille (métropole)

Plafonds zone A

Plafond de loyer intermédiaire : 14,03 EUR/m². Même coefficient multiplicateur.

Exemple concret : Pour un 50 m² en zone A, coefficient = 0,7 + (19/50) = 1,08. Loyer plafond = 50 x 14,03 x 1,08 = 758 EUR/mois.

Quelles villes sont classées en zone B1 ?

La zone B1 couvre les grandes agglomérations françaises et certaines communes de la grande couronne parisienne.

Principales villes en zone B1

Plafonds zone B1

Plafond de loyer intermédiaire : 11,31 EUR/m². Même coefficient multiplicateur.

Exemple concret : Pour un 60 m² en zone B1, coefficient = 0,7 + (19/60) = 1,017. Loyer plafond = 60 x 11,31 x 1,017 = 690 EUR/mois.

Pourquoi la zone B2 est-elle la grande nouveauté de la loi Jeanbrun ?

La zone B2 est réintégrée par la loi Jeanbrun après avoir été exclue du Pinel en 2018. Elle concerne les agglomérations de plus de 50 000 habitants ne se situant pas dans les zones précédentes, ainsi que certaines communes à forte tension locative.

On peut rester sur le quai de la gare pendant des années. Le Pinel avait laissé ces villes sur le côté. Jeanbrun les remet dans la partie.

Conditions d'éligibilité en zone B2

L'investissement en zone B2 n'est pas automatique. Il nécessite :

1. Un agrément préfectoral de la commune
2. Une justification de tension locative locale
3. Le respect des mêmes critères que les autres zones

Villes potentiellement éligibles en B2

Plafonds zone B2

Plafond de loyer intermédiaire : 9,83 EUR/m². Même coefficient multiplicateur.

Exemple concret : Pour un 65 m² en zone B2, coefficient = 0,7 + (19/65) = 0,992. Loyer plafond = 65 x 9,83 x 0,992 = 634 EUR/mois.

Et la zone C ?

L'avis d'Hervé : « Avec le Pinel, les zones B2 et C étaient exclues. Résultat : des millions de Français dans des villes moyennes n'avaient accès à rien. Jeanbrun change la donne. Toute la France est éligible. C'est pas plus compliqué que ça. Mais attention en zone C : la tension locative est faible. Analysez le marché local avant de foncer. »

La zone C couvre le reste du territoire — les communes rurales et les petites villes.

Plafonds zone C

Plafond de loyer intermédiaire : 9,83 EUR/m². Même coefficient multiplicateur. Identique à la zone B2 pour le niveau intermédiaire, mais les plafonds sociaux et très sociaux diffèrent (voir le récapitulatif complet plus bas).

La demande locative y est souvent plus faible. Vérifiez le taux de vacance locative avant tout investissement.

L'avis d'Hervé : « On m'a dit que la zone C c'était mort. Les chiffres disent le contraire. Certaines communes en zone C affichent des rendements bruts de 7 à 9 %, avec une vacance locative inférieure à 5 %. Moins de concurrence entre investisseurs, des prix d'entrée deux à trois fois inférieurs aux métropoles, et des locataires qui restent plus longtemps. C'est bon, les légendes urbaines, on connaît. Faites vos devoirs : analysez le bassin d'emploi, le taux de vacance, la démographie locale. Si les fondamentaux sont là, la zone C peut surpasser la zone A en rendement net. »

Récapitulatif des plafonds de loyer par zone (2026)

Voici les plafonds pour les trois niveaux de loyer Jeanbrun :

Les plafonds sociaux et très sociaux offrent des taux d'amortissement plus élevés (4,5 % et 5,5 % au lieu de 3,5 % pour l'intermédiaire), mais les loyers sont nettement plus bas.

Quels sont les plafonds de ressources des locataires par zone ?

Les ressources de vos locataires sont également plafonnées. Voici les plafonds 2026 selon la composition du foyer :

Zone A bis et A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Comment vérifier si votre commune est éligible à la loi Jeanbrun ?

1. Simulateur officiel

Le site du Service Public propose un simulateur de zonage :

• Entrez l'adresse ou le code postal
• Le zonage s'affiche immédiatement
• Consultez les plafonds applicables

2. Base de données ANIL

L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) publie la liste exhaustive des communes par zone. Cette base est mise à jour annuellement.

3. Notre simulateur

Notre simulateur de loi Jeanbrun intègre automatiquement le zonage :

• Saisissez la ville de votre projet
• Le zonage est détecté automatiquement
• Les plafonds sont appliqués au calcul

Quels sont les cas particuliers et exceptions du zonage Jeanbrun ?

Communes en limite de zone

Certaines communes sont situées en limite de deux zones. Le zonage applicable est celui de la commune entière, pas du quartier. Pas de négociation possible.

Reclassement de zone

Des communes peuvent être reclassées périodiquement (passage de B2 à B1 par exemple). Vérifiez toujours le zonage en vigueur au moment de la signature de l'acte authentique.

Programmes en zone B2 sans agrément

Un programme en zone B2 sans agrément préfectoral n'est pas éligible à la loi Jeanbrun. Exigez la preuve de l'agrément avant tout engagement. On ne va pas se mentir : certains promoteurs essaieront de vous vendre un programme B2 sans agrément. Demandez le document. Point.

Quelle zone choisir pour optimiser votre investissement Jeanbrun ?

Pas de réponse universelle. Votre choix dépend de votre profil, de votre TMI et de votre objectif : capitalisation ou rendement locatif. Voici ce que les chiffres disent.

Zone A bis : rendement faible, sécurité maximale

• Prix d'acquisition élevés (8 000 à 15 000 EUR/m²)
• Rendement brut : 2 à 3%
• Vacance locative quasi nulle
• Plus-value potentielle importante

Profil idéal : Investisseurs privilégiant la sécurité et la capitalisation. Pour choisir la bonne ville, consultez notre top 10 des villes où investir en Jeanbrun.

Zone A : équilibre rendement/sécurité

• Prix d'acquisition moyens-hauts (4 000 à 8 000 EUR/m²)
• Rendement brut : 3 à 4%
• Marché locatif dynamique
• Bonne liquidité à la revente

Profil idéal : Investisseurs recherchant un compromis équilibré.

Zone B1 : rendement optimisé

• Prix d'acquisition modérés (2 500 à 5 000 EUR/m²)
• Rendement brut : 4 à 5%
• Demande locative soutenue
• Potentiel de valorisation variable

Profil idéal : Investisseurs privilégiant le rendement locatif.

Zone B2 : opportunités sélectives

• Prix d'acquisition bas (1 800 à 3 500 EUR/m²)
• Rendement brut : 5 à 7%
• Demande locative à analyser localement
• Risque de vacance plus élevé

Profil idéal : Investisseurs expérimentés avec connaissance du marché local. Pour éviter les mauvaises surprises, lisez les erreurs courantes en défiscalisation.

Ce qu'il faut retenir avant d'investir

Le zonage ne bloque plus votre investissement. Toute la France est éligible à Jeanbrun. Mais le zonage conditionne directement votre rentabilité : plafonds de loyer, plafonds de ressources, équilibre rendement/risque.

Bon, concrètement : apprenez à calculer votre amortissement Jeanbrun selon la zone retenue, et découvrez le statut de bailleur privé qui encadre votre investissement.

L'avis d'Hervé : « Je ne suis pas là pour vous vendre du rêve. Je suis là pour vous montrer des chiffres. Le zonage, c'est un paramètre technique. Ce qui compte, c'est le rendement net après amortissement dans VOTRE ville. Lancez une simulation, regardez les chiffres, et décidez. »

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⚠️ Statut législatif : Loi promulguée le 19 février 2026 (LF 2026, article 18). Décrets d'application à paraître (prévu S1 2026).

Cet article a été mis à jour le 31 mars 2026. Les plafonds indiqués sont ceux applicables pour 2026 et peuvent être révisés annuellement. Vérifiez toujours les valeurs en vigueur au moment de votre investissement.

Sources :

• Loi de Finances pour 2026, Article 18
• Code Général des Impôts, articles 31-I-1°-j et 156-I-3°